Ces dernières années, l’inquiétude monte chez les propriétaires bailleurs. Ils font face à la nouvelle réglementation concernant le DPE et la location des biens. Depuis la mise en place du calendrier d’interdiction de la location des DPE F et G (et ensuite E), les investissements locatifs et le marché de l’immobilier sont fortement impactés. Focus sur l’influence du DPE sur les investissements locatifs.
Plan de l'article
Le DPE : un enjeu important pour les investissements locatifs
Le DPE est indispensable pour la location
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de connaître les performances énergétiques d’un bien. Il mesure la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
Ces mesures déterminent l’impact environnemental du bien et sa catégorie énergétique, classée de A à G. Le DPE possède deux étiquettes : l’étiquette énergie (consommation énergétique) et l’étiquette GES (émissions de gaz à effet de serre).
Depuis juillet 2007, les propriétaires sont dans l’obligation de faire réaliser un DPE pour la location d’un bien immobilier. Le dossier des diagnostics techniques intègre le DPE (hormis les locations saisonnières).
La réglementation évolue
Le 1er juillet 2021, un nouveau DPE est apparu. Ce qui change ? Une méthode de calcul plus juste. Elle compare les caractéristiques du logement sur des critères objectifs (pas seulement les factures d’énergie). Ceux-ci sont par exemple l’isolation, les ouvertures, le système de chauffage, etc.
Aujourd’hui, les propriétaires bailleurs sont dans l’obligation de respecter la réglementation issue de la loi Climat et résilience. À ce jour, le calendrier des interdictions de location pour les DPE est le suivant :
- 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements en DPE G ;
- 1er janvier 2028 : interdiction de location des logements en DPE F ;
- 1er janvier 2034 : interdiction de location des logements en DPE E.
Il va sans dire que ces restrictions ont un impact sur le secteur immobilier et pour les propriétaires bailleurs.
Un impact sur la valeur locative d’un bien
Vous l’avez compris, avec un bon DPE (entre A et C), les biens à la location se louent plus facilement et à un meilleur prix. Plus les années passent, plus le DPE acquiert du poids au niveau de la valeur locative d’un bien.
Cela est valable dans les deux sens : un logement avec un bon DPE coûte plus cher à l’achat (pour l’investisseur immobilier) et le loyer fixé s’avère souvent plus élevé comparé à un mauvais DPE. Inversement, un mauvais DPE fait baisser le prix d’un bien et il est plus difficile de le louer.
Un critère de choix pour les locataires
Le renforcement du DPE ces dernières années et le contexte écologique ont inversé les tendances : les locataires deviennent plus exigeants à ce niveau. Informés des inconvénients d’un mauvais DPE, ils sont de plus en plus nombreux à chercher des biens performants ayant une bonne étiquette énergie.
En louant un bien avec un bon DPE, les locataires ont des factures d’énergie moins élevées. Ils peuvent faire des économies, tout en privilégiant un logement qui a un impact minimal sur l’environnement.
De la même manière, un bien qui possède un système de chauffage écologique et performant est plus attirant. En guise d’exemple, les locataires sont attirés par la consommation d’une pompe à chaleur et les énergies renouvelables.
Enfin, ils peuvent faire des économies d’énergie supplémentaires, par exemple en choisissant un contrat d’énergie verte avec un comparateur d’électricité ou en adoptant des éco-gestes.
Le DPE, une opportunité ou un désavantage pour l’investissement locatif ?
Les deux points de vue se confrontent. Certains investisseurs sont accablés par les nouvelles restrictions, tandis que d’autres aperçoivent des possibilités et une nouvelle manière de négocier.
Du côté des arguments négatifs, il va sans dire que les interdictions de location des biens F et G (et des classes E dans un moyen terme), ne sont pas en faveur des propriétaires bailleurs. Surtout s’ils louent des biens avec des mauvais DPE. Dans ce cas, ils sont dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique, comme des travaux d’isolation, pour continuer à louer leur bien.
Le chiffrage et la réalisation des travaux par les entreprises peuvent être plus ou moins compliqués pour les propriétaires. Ils peuvent être accompagnés dans leur projet en faisant appel à un spécialiste de l’énergie.
Ce nouveau DPE peut aussi être une opportunité pour les investissements locatifs :
- les prix des biens avec un mauvais DPE peuvent être négociés ;
- intégrer la rénovation énergétique dans une stratégie de location permet d’attirer les locataires, avec des loyers plus élevés et une rotation plus faible ;
- la rénovation énergétique permet d’imposer les travaux même si le bien est occupé (ce qui n’est pas le cas de simples travaux d’amélioration) ;
- les travaux de rénovation énergétique peuvent être défiscalisés ;
- les propriétaires peuvent en faire un levier d’impact social en renouvelant le parc immobilier et en participant à la transition énergétique.
Quel que soit votre camp, le DPE a une influence sur les investissements locatifs, c’est certain !
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