En 2025, le marché locatif est marqué par une forte tension qui s’étend progressivement sur l’ensemble du territoire français. Entre les effets durables du ralentissement des transactions immobilières, du développement des locations saisonnières et de l’application de la loi Climat et Résilience, le secteur locatif fait face à de nombreux défis. Ainsi, dans de nombreuses villes les biens en location sont de plus en plus rares. La demande de location est plus importante que l’offre de biens sur le marché. Cette situation engendre une hausse des loyers. Face à cette tension, le gouvernement élargit sa mesure, afin de réguler la situation. Il s’agit de l’encadrement des loyers. Focus sur ce dispositif et son évolution en 2025.
Plan de l'article
I – Qu’est-ce que l’encadrement des loyers
L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit l’encadrement des loyers. Cette loi est connue sous le nom de « loi Elan », pour l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. L’encadrement des loyers a été instauré à titre expérimental pour 8 ans. La période devait s’étendre de 2018 à 2026.
Ce dispositif consiste à fixer un loyer de référence pour des territoires spécifiques, considérés comme des zones tendues. Ces dernières concernent les villes de plus de 50 000 habitants où la demande dépasse largement l’offre. L’objectif de l’encadrement des loyers est de réguler les loyers excessifs et favoriser l’accès au logement pour tous. Cette attention est accrue dans ces territoires dynamiques, mais où trouver un bien en location est particulièrement difficile.
Comment savoir si un logement se situe en zone tendue ?
Le simulateur du Service Public
II – Un dispositif qui s’étend sur le territoire national
Le dispositif de l’encadrement des loyers ne fait pas l’unanimité auprès des propriétaires bailleurs. De leur côté, les communes se montrent convaincues de son efficacité pour limiter la hausse des loyers. Ainsi, de nouveaux territoires intègrent la liste des zones tendues concernées par l’encadrement des loyers.
Les villes concernées par l’encadrement des loyers avant 2025
L’encadrement des loyers est en place en France depuis 2018. Voici la liste des 50 communes concernées par cette mesure, avant l’élargissement en 2025 :
- Paris ;
- Lille, Hellemmes et Lomme ;
- Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ;
- Montpellier ;
- Bordeaux ;
- Pays basque (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque).
Grenoble, la nouvelle métropole concernée par l’encadrement des loyers en ce début d’année 2025.
Grenoble Alpes Métropole est le premier secteur ayant instauré l’encadrement des loyers dès le début de l’année 2025. En effet, depuis le 20 janvier, l’encadrement des loyers concerne 21 des 49 communes de la métropole grenobloise. Ce qui représente 13 villes en totalité et une partie du territoire de 8 grandes communes comme Grenoble et Échirolles.
Aujourd’hui l’encadrement des loyers s’applique donc sur 9 territoires représentant 69 villes françaises.
L’extension vers de nouvelles villes prévue pour les années 2025-2026
L’encadrement des loyers se développe progressivement et concerne les nouvelles villes qui expriment publiquement leur intention ou leur besoin de le mettre en place. Courant 2025 puis 2026, une vingtaine de nouvelles villes plafonneront leurs loyers pour tenter de lutter contre la crise du logement. Voici la liste des territoires qui vont être concernés :
- 11 communes d’Annemasse Agglomération (Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Étrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand);
- Cergy Pontoise ;
- 11 communes de l’intercommunalité de Grand Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine) ;
- Marseille ;
- Rennes.
On observe, à travers ces nouvelles demandes, que l’encadrement des loyers s’étend progressivement au-delà des grandes villes. Ainsi, même de plus petites communes appliquent ou souhaitent appliquer ce dispositif, puisqu’elles deviennent de plus en plus prisées. En effet, il y a un intérêt croissant de la population des villes à s’éloigner du centre pour ces communes proches.
III – L’encadrement des loyers : comment expliquer l’élargissement de cette mesure ?
Face à la hausse des prix et des loyers qui freine l’accès au logement, l’encadrement des loyers est perçu comme un outil clé. En effet, certaines communes comptent sur cette mesure pour lutter contre la crise du logement. En complément, elles mettent en place des restrictions sur la location meublée de tourisme. Cela contribue également à limiter la hausse des loyers, mais aussi à préserver la mixité sociale.
La pandémie de Covid-19 est un des principaux déclencheurs de cette hausse des loyers. Le développement du télétravail a renforcé l’attrait pour des zones plus éloignées des grandes villes. Les populations urbaines se sont tournées vers des territoires proches de la nature. Des secteurs géographiques aujourd’hui devenus très appréciés. La demande augmentant, mais pas l’offre, les loyers ont été impactés à la hausse.
En parallèle, le fort développement du tourisme a incité les propriétaires à se lancer en locations touristiques. Ce qui a réduit le nombre de logements disponibles pour les habitants à l’année, accentuant encore la tension sur le marché locatif.
Pour répondre à ces enjeux, l’État complète l’encadrement des loyers avec d’autres réglementations en ce début 2025 :
- un nouveau taux d’abattement fiscal ;
- l’obligation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- la réduction de la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être louée à des touristes.
Pour découvrir précisément les nouvelles règles appliquées par l’État, Gest’in vous invite à consulter l’article du service public.
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