La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif mis en place en septembre 2014. Il a véritablement évolué durant ces dix dernières années. Ce dispositif a connu des aménagements en 2023. En effet, une baisse de l’avantage fiscal est remarquée, de ce dispositif qui est voué à disparaître. C’est lors de sa présentation du plan logement en juin 2023, qu’Elisabeth Borne, alors la Première ministre, a annoncé vouloir mettre un terme aux dispositifs Pinel et Pinel +. Cela à compter de la fin de l’année 2024. Les investisseurs français peuvent donc réaliser leur projet immobilier et profiter des avantages fiscaux jusqu’au 31 décembre 2024. Gest’in vous partage dans cet article le calendrier de l’évolution de la loi Pinel.
Plan de l'article
I/ Baisse des avantages fiscaux pour le Pinel Classique
Le dispositif Pinel apporte des avantages fiscaux. Ces derniers se concrétisent par un taux de réduction d’impôt dégressif. Cela pour un propriétaire qui met en location un bien immobilier neuf dans une zone éligible. Le pourcentage de réduction varie selon la durée de mise en location du bien.
La loi Pinel a connu quelques évolutions au cours des dix dernières années. C’est en 2023 que l’on constate une baisse des taux de réduction d’impôt, puis à nouveau en 2024. Comme annoncé par E. Borne, la loi Pinel va disparaître totalement au 31 décembre 2024.
| Durée de location | Taux de réduction d’impôt 2023 | Taux de réduction d’impôt 2024 |
| 6 ans | 10.5% | 9% |
| 9 ans | 15% | 12% |
| 12 ans | 17.5% | 14% |
Les logements concernés par le dispositif en 2024
La loi Pinel n’est accessible qu’aux appartements en 2024. Les maisons sont désormais exclues. L’investissement en loi Pinel est donc uniquement possible sur un bâtiment d’habitation collectif pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2024. + Seuls ceux qui avaient déposé un permis de construire avant 2021 peuvent encore bénéficier du Pinel sur une maison.
II/ Dispositif Pinel + : éviter la baisse des taux
La loi Pinel + est un dispositif entré en vigueur le 1er janvier 2023, afin de compléter le dispositif Pinel. Pinel + est un dispositif plus exigeant en termes de confort et de normes énergétiques. Cela a pour vocation de valoriser les biens plus respectueux de l’environnement et offrant une meilleure qualité de confort aux locataires. Ce dispositif supplémentaire prévoit, quant à lui, un avantage fiscal à taux plein lorsque les exigences sont respectées.
| Durée de location | Taux de réduction d’impôt Pinel + |
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Ces taux de réduction d’impôt s’appliquent à condition de satisfaire à des exigences strictes en matière de performances énergétiques du logement. Néanmoins les conditions d’éligibilité se durcissent. En effet, pour profiter du dispositif Pinel +, le logement loué doit respecter les conditions suivantes :
- Posséder une double exposition minimum (exemple : nord et est, nord et sud, etc.) pour les T3 et plus
- Disposer d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale — comprise entre 3 m2 à 9 m2 — en fonction de la taille du logement
- Avoir une surface habitable minimale de 28 m2 pour un T1, 45m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4, et 96 m2 pour un T5
- Respecter un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la règlementation RE 2020 (qui entre en vigueur en 2025),
- Ou être situé dans l’un des Quartiers prioritaires de la politique de la ville (dites zones QPV).
L’ensemble de ces conditions de confort et d’usage sont répertoriées par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.
III/ Quelle est la raison de la fin de la loi Pinel et quels sont les effets sur le marché immobilier ?
Fin de la loi Pinel : explications
La fin du dispositif Pinel est prévue pour le 31 décembre 2024. En raison de son coût élevé pour le budget de l’État, le ministère des Finances a réduit à deux reprises les avantages fiscaux associés. Une première fois en 2023 et une seconde en 2024, avant que le dispositif ne disparaisse.
Les effets sur le marché immobilier
Cette situation de fin progressive de la loi Pinel, combinée aux taux d’intérêt élevés sur les prêts, engendre une diminution du pouvoir d’achat des Français. En parallèle, les logements neufs sont généralement plus onéreux que les biens anciens. Différents paramètres qui impactent durement ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier neuf. Par conséquent, les potentiels investisseurs locatifs se font plus rares. Cela s’est illustré par une forte diminution des acquisitions de logements au cours du quatrième trimestre 2023.
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