logement décent

Obligation qui provient de la loi SRU du 13 décembre 2000.

Article 1719 du code civil a été modifié : « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit d’une habitation principale, un logement décent. »

Précédemment obligation déjà présente dans loi du 6 juillet mais sans le terme de logement décent :

les 3 principes:

  • le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants (risque de chute, d’incendie,…)
  • pour la santé des occupants (plomb, amiante, …)
  • il doit être pourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement (eau courante, système de chauffage,…)

 

Logements concernés:

logements loués à titre de résidence principale ou à usage mixte professionnel/habitation principale: locations nues, meublées, logements de fonction, HLM, logements soumis à la loi de 1948.

Cela concerne les logements que l’on rentre en gestion maintenant mais aussi ceux avec des locataires en place.

 

Obligation de décence du logement pour que le locataire bénéficie des aides au logement.

 

Travaux de mise en conformité :

Le propriétaire peut faire des demandes d’aide auprès de l’ANAH (agence nationale de l’habitat).

 

Recours du locataire:

le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement. Si aucun accord n’est trouvé entre les 2 parties, le locataire peut saisir le juge qui déterminera la nature et le délai d’exécution es travaux qui resteront à la charge du bailleur.

Le juge pourra également réduire le loyer du logement jugé indécent.

Les assurances loyers impayés

La souscription à une assurance loyers impayés n’est pas obligatoire, cependant elle est très fortement conseillée.
Avec la situation économique très difficile actuellement, les impayés augmentent dans tous les secteurs.
2 types d’impayés :

  1. les mauvais payeurs, de mauvaise foi qui n’ont aucune envie de régler leurs loyers
  2. les personnes en difficultés. Personnes qui se séparent, perte d’emploi, accident de la vie, perte de revenus suite à maladie …

Depuis la loi BOUTIN, il est interdit de cumuler une assurance loyers impayés avec des garants solidaires.

2 types d’assurances loyers impayés pour couvrir les propriétaires :

La GLI, assurance dite « privée ». Existe chez de nombreuses compagnies, proposée en contrats groupes (pour les agences immobilières) ou en souscription individuelle.

Les garanties, plafonds et carences varient en fonction des contrats.
Pour BESSE : reprendre la notice commerciale
Assurance qui cherche à faire du business et qui va donc rechercher à avoir le moins de sinistres possible, donc critères de sélection étroits et restrictifs :

  • Ratio d’endettement à 33 %, voir 35 % (expliquer le calcul : prendre les revenus mensuels du locataire ou des locataires, multiplier par 33 %, cela donne le montant maximum de loyer auquel il(s) peut (peuvent) prétendre).
  • Situation stable et pérenne : CDI confirmé (pas de période d’essai), profession indépendante installée depuis plus de 2 ans (professions libérales, artisans, commerçants)

Prise en charge des impayés à partir du 1er € d’impayés mais déclaration à faire au bout de 3 mois et indemnisation à trimestre échu.
En parallèle, l’assurance met en place la procédure contentieuse à l’encontre du locataire dans le but de récupérer le logement (grâce à la clause résolutoire) et obtenir la condamnation au paiement.
Les frais d’huissier et d’avocat sont pris en charge.

La GRL, assurance instaurée avec la loi BOUTIN et qui a connu plusieurs versions avec différents assureurs qui se sont retirés du marché.

Actuellement, FIDELIDAD par le biais d’ASSERIS.

Assurance loyers impayés à « vocation sociale ». Créée dans le but de permettre l’accès au parc privé du plus grand nombre de personnes.

Ratio d’endettement à 50 %

Profils très larges : CDD résiduel 1 mois, intérim résiduel 1 mois, CDI période d’essai, créateurs d’entreprise avec 1er bilan ou intermédiaire, bénéficiaires des minimas sociaux.

Procédure de relance stricte à respecter.

Lorsqu’un impayé leur est déclaré, il y a systématiquement une phase amiable avec la prise de contact par une « assistante sociale » généralement dans les organismes du type CIL qui analyse la situation avec les locataires.

Il peut être décidé un échéancier de règlement et le dépôt de demandes d’aides (CAF, FSL).

Si la phase amiable n’aboutit pas, le dossier est passé en phase contentieuse, identique à la procédure de l’assurance GLI.

L’état des lieux

L’état des lieux est une description minutieuse et détaillée de l’état intérieur (et extérieur pour les villas) d’un logement donné en location.

L’EDL est prévu par les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, jusqu’à présent sans document imposé mais cela va changer avec la loi ALUR, qui va prévoir un état des lieux type, qui devra être utilisé par tous.

Précautions à prendre :

  • Dans la mesure du possible, faire venir tous les cotitulaires du bail lors de l’EDL, à défaut leur faire signer des procurations
  • Prévoir une tranche horaire pendant laquelle il fera jour. Même si logement éclairé, on voit toujours mieux quand il fait jour
  • Prévoir également suffisamment de temps pour réaliser cet EDL. Par exemple une heure pour un T2, 3h pour une maison…
  • Faire l’EDL avec eau et électricité branchés, de sorte à pouvoir tester tous les équipements
  • Rappeler au locataire, préalablement au RDV, qu’il devra fournir une attestation d’assurance MRH, faute de quoi il ne faudra pas lui remettre les clés à l’issue du RDV

Déroulement de l’EDL

Il faut parcourir la totalité du logement pièce par pièce et être précis sur la pièce visitée, notamment en cas de multiples chambres. Il faut penser que ce sera peut être une autre personne qui réalisera l’EDL de sortie et qu’il faudra donc que «chambre 1 » soit la même à l’entrée et à la sortie. Il faut donc préciser : 1ère porte à gauche, chambre RDC, chambre au fond du couloir, chambre attenante au séjour…

Il faut ensuite détailler chaque pièce, équipement par équipement : sols, murs, plafonds, huisseries, électricité, plomberie…

Il faut alors préciser le type « d’équipement » et l’état de celui-ci : moquette, parquet, carrelage, peinture,… Bon état, neuf, mauvais état.

Il s’agit de l’appréciation globale, mais il ne faut pas hésiter à rajouter des observations et des commentaires pour être le plus précis possible. Par exemple un mur peut être coché en bon état car c’est l’état global, mais avoir un « pan de mur à gauche fenêtre présente un éclat » par exemple.

Il faut ensuite tester chaque « équipement mobile » : robinets, interrupteurs, fenêtres, volets, radiateurs, serrures, bonde douche, chasse d’eau…

Si le logement n’a plus l’eau ou l’électricité, il faut noter l’état de l’équipement (robinet bon état) et mettre une réserve sur son fonctionnement « non vérifié », cela permettra un recours du locataire ou du propriétaire si des disfonctionnements étaient constatés lors du rebranchement des alimentations.

Ne pas oublier les extérieurs et les dépendances ! Noter l’état d’entretien des haies et de la pelouse

Bien penser à dater et faire signer l’ensemble des parties.

Il n’est pas prévu de faculté pour le locataire entrant de rajouter des choses dans un délai de 8 jours par exemple. A l’exception des équipements de chauffage « article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffe ».

 

EDL Sortant

Ce n’est pas une prise de position concernant le remboursement ou non du dépôt de garantie. Il convient de faire la même chose qu’à l’entrée, cad constater l’état du logement le jour de la restitution des clés.

Il ne sert à rien de faire un comparatif avec l’état des lieux d’entrée lors de la sortie, cela se fait à tête reposée lorsque le RDV est terminé. Par contre, il est souhaitable de relire l’entrant avant le RDV afin de s’imprégner de la situation avant l’entrée du locataire.

Dans la mesure du possible, il est conseillé de faire un pré-EDL quelques semaines avant la fin du préavis. Cela permet d’informer le locataire de ce qui « ne passera pas » lors de l’EDL sortant et lui laisse alors le temps de faire les réparations nécessaires.

Une fois l’EDLS réalisé, il faut repartir avec les clés et ne pas les laisser au locataire sortant pour réaliser des travaux par exemple. Car une fois l’EDL réalisé, nous n’aurons plus de recours contre un locataire qui par exemple abimerait d’autres choses en réalisant les fameux travaux. Ca sera toujours l’EDLS qui fera foi. Idem, problème d’assurance du logement car si dégât, il aura été causé par un occupant qui n’avait plus le titre de locataire.