Les clauses abusives du bail de location nu

La loi du 6 juillet 1989 encadre les relations entre locataires et propriétaires/ bailleurs. Celle-ci précise parmi ses articles les clauses abusives du bail de location. Une clause est considérée comme abusive dès lors qu’un déséquilibre naît entre les droits et obligations des parties du contrat. Selon si le bien est loué vide ou meublé, la situation conduit à des démarches différentes. GEST’IN vous détaille les clauses abusives aussi dites clauses interdites ou réputées non écrites, spécifiques au contrat d’une location nue. 

Objet du contrat 

Le bailleur ne peut rédiger une clause qui l’autorise à diminuer voire supprimer, sans contrepartie équivalente, des éléments prévues dans le bail. 

Uniquement valable pour les baux signés/renouvelés/ reconduits depuis le 27 mars 2014, le propriétaire ne peut imposer au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, à un contrat pour la location d’équipements.

Paiement du locataire

Il ne peut imposer au locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges. De plus, le bailleur ne peut inscrire dans le contrat une clause qui : 

  • impose le paiement par prélèvement automatique
  • précise que le locataire autorise le prélèvement des loyers directement sur son salaire dans la limite cessible
  • autorise le propriétaire à percevoir des amendes en cas d’infractions aux clauses du contrat ou du règlement intérieur de l’immeuble
  • demande au locataire des versements en plus de ceux prévus (dépôt de garantie, frais d’état des lieux – EDL) lors de l’entrée dans les lieux
  • impose au locataire la facturation de l’EDL de sortie
  • fait supporter des frais de relance, des frais de pénalités ou d’expédition de la quittance au locataire
  • engage le locataire à rembourser par avance des réparations locatives, uniquement sur la base d’estimation faite par le propriétaire

Assurance 

Un locataire doit souscrire à une assurance logement. Toutefois, le bailleur ne peut imposer de compagnie d’assurance. 

Usage du bien par le locataire 

Lorsqu’il entre dans les lieux, le locataire est chez lui. Ainsi, des clauses limitant sa jouissance sont interdites.  Par exemple, le bailleur ne peut lui interdire de :

  • pratiquer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
  • héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, ou de limiter le nombre d’occupants d’un logement (la sous-location reste interdite.)
  • vivre avec un animal domestique (hors animaux dangereux, mais cela doit être clairement spécifié dans le bail)

Travaux et dégradations 

Le locataire doit permettre l’accès au logement dans le cadre de travaux à la charge du propriétaire. Cependant, si les travaux excèdent un certain temps*, le bailleur doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux. Par conséquent, une clause qui empêche le locataire de demander cette indemnité est interdite.

*Si les travaux excèdent les :

  • 21 jours pour les baux signés/renouvelés/ reconduits depuis le 27 mars 2014 
  • 40 jours pour les baux signés avant le 27 mars 2014 et toujours en cours

En parallèle, le contrat de location doit être équilibré entre les parties. C’est pourquoi un propriétaire ne peut limiter sa responsabilité et la faire peser systématiquement sur le locataire. De ce fait, il est interdit de prévoir une responsabilité collective des locataires en cas de dégradations d’un élément commun au bien loué ; de prévoir la responsabilité immédiate du locataire en cas de dégradations ; ou d’interdire le locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou de l’exonérer de toute responsabilité. 

Visite du logement 

Une clause au bail peut stipuler l’obligation du locataire à faire visiter le logement en cas de vente ou de remise en location. Toutefois, aucune clause ne peut préciser que les visites doivent avoir lieu les jours fériés et/ou durant plus de 2 heures.

Renouvellement ou reconduction du bail 

Le bail ne peut comporter une clause qui prévoit :

  • le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans, si le propriétaire est une personne physique 
  • le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 6 ans, si le propriétaire est une personne morale.

Le bail mobilité et le bail étudiant sont des exemples qui prévoient légalement une durée plus courte. 

Résiliation du bail

La réglementation en vigueur relative à la résiliation du bail ne peut être contournée par une clause. De ce fait, des clauses prévoyant la résiliation pour autre(s) motif(s) que le non-paiement du loyer et charges, l’absence d’assurance habitation ou des troubles de jouissance constatés par décision de justice sont interdites. 

Ainsi, les motifs comme l’absence d’entretien ou la non-réalisation de travaux, par exemple, sont considérés comme infondés. 

Enfin, une clause précisant que le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester est également abusive.

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