Pour un propriétaire bailleur, déléguer la gestion de son bien à un professionnel de l’immobilier est une décision importante. En effet, il faut choisir le bon cadre contractuel en fonction de ses attentes. Ainsi, deux options s’offrent à lui : le mandat de location et le mandat de gestion locative. Si ces deux mandats sont parfois confondus, ils recouvrent pourtant des missions bien différentes. Le premier vise essentiellement à confier la mise en location du bien. Le second englobe une prise en charge plus complète du bien loué. Cet article présente les spécificités de chacun de ces mandats.
Plan de l'article
Le mandat de location
1. Qu’est-ce qu’un mandat de location ?
Le mandat de location est un contrat conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier et un mandataire. Le propriétaire confie à un professionnel de l’immobilier la mission de rechercher un locataire pour son logement, en déléguant tout ou partie des démarches liées à la mise en location.
Les missions du mandataire, généralement un.e chargé.e de location sont :
- L’estimation du loyer en fonction du marché
- La diffusion de l’annonce pour rechercher un locataire
- La sélection rigoureuse des candidats à travers l’étude de leurs dossiers
- La réalisation des diagnostics obligatoires
- L’organisation et la conduite des visites
- La rédaction des baux
- La rédaction des actes de cautionnement et effectue
- L’état des lieux d’entrée du locataire
Cette liste est non exhaustive.
2. Les trois types de mandats de location
Il existe plusieurs types de mandats de location, chacun offrant un niveau de liberté et d’engagement différent pour le propriétaire.
Mandat simple
Le mandat simple offre une grande flexibilité au propriétaire. Il peut confier simultanément la recherche d’un locataire à plusieurs agences immobilières. De plus, il a la possibilité de s’en charger lui-même. Cette formule permet une plus grande liberté d’action, mais elle peut également générer une concurrence peu productive entre les agences impliquées.
Si le propriétaire souhaite poursuivre avec un mandat de gestion, c’est dans la majorité des cas, le professionnel ayant trouvé le locataire qui prend en charge la gestion du bien.
Mandat semi-exclusif
Le mandat semi-exclusif constitue un compromis entre liberté et encadrement. Le propriétaire confie la gestion du bien à un seul professionnel. Il a également la possibilité de proposer lui-même un candidat locataire à son professionnel. Ce mandat combine l’expertise d’un gestionnaire immobilier avec la possibilité, pour le propriétaire, de participer activement à la recherche du locataire.
Mandat exclusif
Le mandat exclusif permet au propriétaire de confier l’intégralité de la location à un professionnel. C’est uniquement l’agence mandatée qui se charge d’effectuer toutes les missions inhérentes à la mise en location du bien.
3. Les frais de mise en location
Les frais liés à la mise en location d’un bien sont répartis entre le propriétaire et le locataire.
Les honoraires à la charge du propriétaire sont fixés librement d’un accord commun avec l’agent immobilier. Ils varient le plus souvent entre un demi-mois et un mois de loyer.
En revanche, les honoraires imputés au locataire sont strictement encadrés par la loi ALUR (décret n° 2014-890 du 1er août 2014). Ils ne peuvent en aucun cas dépasser ceux facturés au propriétaire et sont soumis à des plafonds, définis selon la zone géographique du bien.
Ainsi, pour les prestations liées à la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, les honoraires imputés au locataire ne peuvent dépasser le plafond de :
- 12 € TTC par m² dans les zones dites très tendues
- 10 € TTC par m² dans les zones tendues
- 8€ TTC par m² dans les zones non tendues
À ce plafond s’ajoute un forfait maximum de 3 € TTC par m² pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée.
Certains propriétaires font appel aux professionnels de l’immobilier pour la gestion complète de la location, allant de la recherche à la gestion courante. Cela s’établit alors par le mandat de gestion qui implique une relation à long terme du fait des missions nombreuses et récurrentes.
Le mandat de gestion locative
1. Qu’est-ce qu’un mandat de gestion ?
Le mandat de gestion locative est un contrat par lequel un propriétaire ou un investisseur confie la gestion de ses biens immobiliers à un professionnel. Ce document, encadré par les articles 1984 et suivants du Code civil, fixe les conditions dans lesquelles le mandataire agit au nom du mandant. Il permet notamment de déléguer des tâches comme la recherche de locataires, la rédaction des baux, la perception des loyers, la gestion des charges, l’entretien courant ou encore le suivi des éventuels litiges. Réglementé et soumis à des mentions obligatoires, ce mandat formalise la relation entre le propriétaire – qui reste juridiquement responsable et détenteur du bien – et le professionnel de l’immobilier, qui agit dans les limites des pouvoirs qui lui sont confiés.
Les missions du gestionnaire locatif sont :
- Toutes les missions de location énoncées précédemment
- Encaisser les loyers et émettre les quittancements
- Réaliser les appels de charges
- Effectuer les déclarations obligatoires auprès de la compagnie d’assurances et assister le propriétaire dans ses démarches en cas de sinistre
- Gérer toutes les étapes de la procédure contentieuse lorsqu’il en existe
- Régulariser les charges et restituer le dépôt de garantie au locataire
- Aide à la déclaration fiscale des revenus locatifs
Cette liste est non exhaustive.
2. Le formalisme du mandat de gestion
Ce contrat est soumis à une réglementation stricte. La gestion locative est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, la loi Alur, complétée par la loi Hoguet.
Elles régissent les informations contenues dans le mandat de gestion comme notamment, les missions exercées par les professionnels de l’immobilier et la durée du contrat.
Elle est généralement fixée entre un et trois ans, avec une reconduction tacite possible mais encadrée. En tout état de cause, la durée totale du mandat ne peut excéder trente ans. Le contrat peut être résilié à l’initiative du mandant comme du mandataire, à condition d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception et de respecter le préavis prévu au contrat, souvent fixé à trois mois.
Le tarif quant à lui est fixé librement. En effet, les professionnels de l’immobilier appliquent le taux d’honoraires de gestion de leur choix. Il s’élève généralement à 7%, mais oscille entre 5 et 10% des loyers annuels encaissés. Par ailleurs, ces frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire bailleur.
En résumé, le mandat de location et le mandat de gestion répondent à des objectifs différents. Le choix entre les deux dépend du niveau d’implication que souhaite conserver le propriétaire dans la gestion de son bien.
Gest’in est un expert de la gestion locative depuis près de 20 ans et connaît très bien ces mandats. L’entreprise permet aux transactionnaires de suivre leurs clients dans tous leurs projets en se lançant en gestion. Contactez Julie dès aujourd’hui pour échanger sur vos opportunités de satisfaire vos clients investisseurs, désireux de signer un mandat de gestion prochainement !
