La gestion de sinistre dans un bien en location

Toutes les parties prenantes sont unanimes : les sinistres dans un logement locatif sont une source d’inquiétude. Ceux-ci engendrent des démarches pour leur prise en charge tant au niveau de la remise en état qu’au dédommagement par l’assurance. Que ce soit un dégât des eaux, un problème électrique, un incendie, plusieurs étapes permettent de gérer efficacement le sinistre. En tant que gestionnaire, il est important de présenter et de rappeler régulièrement aux bailleurs et locataires ce qu’il faut faire en cas de sinistre dans un bien en location. Gest’in vous éclaire sur cette gestion. 

Les sinistres les plus fréquents

En matière de location, certains imprévus reviennent bien plus souvent que d’autres. Identifier ces sinistres permet non seulement de mieux les anticiper, mais aussi de réagir avec plus de sérénité.

Le dégât des eaux reste le leader incontesté des sinistres. C’est, de loin, le sinistre le plus courant dans un bien en location ou non. Il peut prendre plusieurs formes. Il se traduit par un incident du quotidien (par exemple : un robinet mal fermé ou un joint de baignoire usé), des problèmes structurels (des infiltrations par la toiture ou une rupture de canalisation) ou une humidité persistante (des infiltrations lentes qui favorisent l’apparition de moisissures, nuisant à la santé des occupants et à la structure du bâti).

D’autres sinistres peuvent intervenir et porter atteinte aux biens et à la sécurité du logement. C’est le cas des vols et du vandalisme qui incluent les tentatives de cambriolage avec portes forcées ou parois vitrées brisées (bris de glace). On remarque également dans cette catégorie, les risques techniques impliquant les dysfonctionnements électriques (installations vétustes) ou les fuites de gaz, qui représentent des dangers immédiats.

Bien que moins fréquents, les incendies sont les sinistres les plus redoutés en raison de leur potentiel destructeur. Ils sont souvent liés à des problèmes électriques ou à des imprudences domestiques. Dans ces cas, la notion de Responsabilité Civile est centrale : elle couvre les dommages causés à autrui (voisins, tiers) suite à l’incident.

Enfin, la gestion locative doit parfois faire face à des situations plus rares, mais complexes de catastrophes naturelles, de sinistres liés au comportement et de confort thermique. En effet, des inondations, tempêtes, syndrome de Diogène ou panne de chauffage peuvent rendre le logement invivable et être considérée comme un sinistre de gestion urgent.

Les étapes d’une gestion efficace du sinistre dans un bien en location

Déclarer le sinistre

Qui contacter en priorité en cas de sinistre ?

Une déclaration permet d’informer l’assureur de l’existence d’un sinistre. C’est le point de départ de la gestion de celui-ci. Selon l’occupation du logement en location, la personne en charge de faire cette déclaration diffère : 

• Si le logement est vacant, il revient au propriétaire de faire le nécessaire directement auprès de son assurance. 
• Si le logement est loué, le locataire doit avertir le propriétaire ou le gestionnaire en plus de la déclaration auprès de son assurance.

La rapidité d’intervention dans cette déclaration est la première étape d’une gestion du sinistre efficace.

Quel est le délai de déclaration du sinistre ?

La déclaration auprès d’un assureur doit se faire dans les 5 jours ouvrés suivant la découverte du sinistre. Le délai passe à 2 jours ouvrés pour les vols et 10 jours ouvrés pour les catastrophes naturelles.

L’indemnisation du sinistre peut être refusée en cas de déclaration effectuée après le délai. 

Actions complémentaires à la déclaration du sinistre

En cas de vol ou de vandalisme, une plainte doit être déposée en Gendarmerie ou à la Police. L’assurance demande qu’un Procès-Verbal original, ainsi que les factures des biens endommagés et/ou volés fassent partie des éléments du dossier de déclaration de sinistre.

Évaluer les dommages 

Une fois le sinistre déclarer, l’heure est au bilan. Pour éviter que les procédures ne durent des années, le monde de l’assurance a instauré des seuils financiers qui déterminent la lourdeur de l’expertise.

L’évaluation 

Le montant des dégâts (estimé hors taxes) dicte la marche à suivre selon la convention Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble (IRSI). C’est la convention « reine » depuis 2018. Elle a été créée pour simplifier la vie de toutes les parties prenantes en cas de dégât des eaux ou d’incendie. Elle désigne un seul assureur (le gestionnaire) qui s’occupe de tout pour éviter que les assureurs du locataire, du propriétaire et du syndic ne se renvoient la balle pendant des mois.

Voici ce que la convention IRSI précise :

Sinistre « Tranche 1 » (Inférieur à 1 600 € HT) : C’est la procédure simplifiée. L’assureur gestionnaire (souvent celui du locataire) évalue les dommages, parfois sur simples photos ou devis, et indemnise directement. Il n’y a pas de recours contre les autres assureurs : c’est un gain de temps précieux.

Sinistre « Tranche 2 » (Entre 1 600 € et 5 000 € HT) : L’assureur gestionnaire doit obligatoirement mandater un expert. Ce dernier se déplace pour chiffrer les dégâts de manière précise. Ici, l’assureur pourra ensuite se retourner contre l’assureur du responsable pour se faire rembourser.

Sinistre Hors Convention (Supérieur à 5 000 € HT) : Pour les dégâts majeurs, on quitte l’IRSI pour appliquer le droit commun ou la Convention d’Indemnisation Dégâts des Eaux en COPropriété (CIDE-COP). L’expertise est souvent contradictoire (plusieurs experts se réunissent).

Le rôle de l’expert 

L’expert ne se contente pas de chiffrer le prix d’un pot de peinture. Il rédige un rapport qui définit précisément :

• Le montant des réparations nécessaires pour remettre le logement en l’état.
• La part de vétusté (l’usure normale des matériaux avant le sinistre).
• Les responsabilités, ce qui déterminera la phase finale de l’indemnisation.

Prise en charge du sinistre dans un bien en location, qui paie quoi ?

La cause du sinistre : À la charge du « responsable » 

L’assurance n’est pas un contrat d’entretien. Elle ne paie (presque) jamais la réparation de l’élément qui a causé le dégât.

• C’est une fuite sur un joint usé ou une canalisation encrassée ? La réparation du plombier est à la charge du locataire (entretien courant).
• C’est une canalisation rompue dans un mur ou une toiture percée ? La réparation incombe au propriétaire ou à la copropriété.

Les conséquences du sinistre : À la charge des assurances 

L’assurance intervient pour les dommages consécutifs (le parquet qui a gondolé, le plafond du voisin qui est taché).

Le versement de l’indemnité se fait généralement en deux temps. Le sinistré reçoit d’abord une indemnité immédiate (basée sur la valeur d’usage). Le solde, appelé indemnité différée, est versé sur présentation des factures des travaux de remise en état.

Les assurances pour se protéger au maximum contre les risques de sinistre dans un bien en location

S’il est impossible de prédire quand un sinistre surviendra, il est tout à fait possible de s’assurer. Ces assurances permettent que les conséquences financières et matérielles soient réduites à leur minimum. Dans l’écosystème de la location, la protection repose sur un équilibre indispensable entre deux contrats complémentaires : 

• la Multirisque Habitation (MRH) 
• l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

L’assurance locataire : MRH

La Multirisque Habitation constitue pour le locataire bien plus qu’une simple obligation légale. Elle agit comme un véritable filet de sécurité qui protège non seulement son patrimoine personnel (ses meubles, équipements et effets personnels), mais aussi sa responsabilité. 

En effet, au-delà du simple remboursement des biens, c’est la garantie « Responsabilité Civile » qui s’avère salvatrice. Elle permet de couvrir les dommages que le locataire pourrait causer involontairement au bâtiment ou à son voisinage, évitant ainsi de devoir assumer personnellement des coûts de réparation parfois exorbitants.

L’assurance bailleur : PNO

De son côté, le bailleur ne devrait pas se reposer uniquement sur la couverture de son locataire. L’assurance Propriétaire Non Occupant est le maillon essentiel d’une gestion pérenne. Ce contrat intervient comme un relais vital dans des situations où l’assurance du locataire est impuissante. C’est le cas lors des périodes de vacance locative. Ou lorsque l’origine du sinistre est liée à un défaut structurel du bâtiment dont le propriétaire est responsable. Elle offre ainsi une continuité de protection qui sécurise l’investissement locatif sur le long terme.

La PNO est toutefois obligatoire par la loi Alur pour les biens loués en copropriété.

La synergie entre ces deux assurances permet une application fluide des conventions d’indemnisation comme l’IRSI.. Pour une protection optimale, il est vivement conseillé de vérifier régulièrement les plafonds de garantie et le montant des franchises, afin de s’assurer que le contrat reste parfaitement adapté à la valeur et aux risques réels du logement.

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