En France les relations entre propriétaire et locataire sont encadrées par de nombreuses lois. Pour autant certaines situations spécifiques leur échappent. Ici, le cas du décès du bailleur lors d’un congé propriétaire pour reprise. Cet article met en avant des précisions sur des circonstances inattendues qui ont eu lieu suite à un congé propriétaire durant le préavis de départ. L’examen du dossier jusqu’à la Cour de cassation a mené à la création d’un nouvel arrêt, l’arrêt 257 FS-B. Gest’in vous en dit plus !
Plan de l'article
Congé du propriétaire et préavis de départ : explications
Le congé propriétaire dans le cadre d’un logement vide ou meublé a lieu lorsque le propriétaire souhaite vendre ou reprendre son bien pour y habiter. Cependant, une autre condition existe, celle du motif légitime et sérieux.
Lorsque le propriétaire décide de délivrer congé, s’enclenche alors ce que l’on nomme le préavis de départ. D’après la Loi n°6 juillet 1989 qui vise à améliorer les rapports locatifs, le propriétaire a pour obligation de notifier à ces locataires sa volonté de congé 6 mois à l’avance. De plus, le préavis de départ s’accorde généralement avec la date d’échéance du bail. Le renouvellement de ce dernier est donc impossible et nécessite que les locataires quittent les lieux.
Cas particulier :
Si le congé du propriétaire est pour cause de vente, le locataire en place a un droit de préemption.
Que se passe-t-il en cas de décès du propriétaire lorsqu’il a délivré congé pour reprise ?
Situation initiale
L’illustration d’une situation de décès du bailleur suite à un congé propriétaire lors du préavis de départ est celle de M. et Mme R.
M. et Mme R occupent un logement lorsque le 1er Mars 2018, la propriétaire annonce sa volonté de récupérer son logement pour y vivre à partir du 30 septembre 2018.
Comme vu précédemment, la date d’échéance a été signalée au moins 6 mois à l’avance et pour une raison sérieuse. La situation est donc en règle.
Cependant le 3 juillet 2018 la propriétaire décède. Son fils M. G lui succède alors.
La bailleresse étant décédée avant la fin du délai de préavis qu’elle avait annoncé à ses locataires, la raison de volonté d’y vivre ne peut donc plus s’appliquer.
Saisie du tribunal et Cour d’appel Paris 2022
M. G, le fils, informe les locataires de sa volonté de reprendre le logement pour y habiter lui-même. Le 13 mars 2019, il saisit le tribunal et demande l’expulsion des locataires en raison du congé du 1er mars 2018.
Il réclame également trois choses distinctes.
D’abord, une indemnité d’occupation. Les locataires avaient continué à occuper le logement après le 30 septembre 2018. Ensuite, des impayés de loyers datant de 2015, 2016 et 2017. Enfin, des dommages et intérêts.
De leur côté, M. et Mme R demandent à M. G de leur fournir les preuves de paiement de leurs loyers ainsi que des dommages et intérêts.
La cour d’appel de Paris, en 2022, prend pour décision de donner raison à M. G. Cependant M. et Mme R forment un pourvoi en cassation. C’est cette action qui va mener à l’arrêt 257 FS-B rendu le 16 avril 2026.
Décision de la Cour de cassation
Après examen du dossier, la Cour de cassation annule et casse l’arrêt de la cour d’appel de 2022. Le décès de la propriétaire, avant la fin du délai de préavis, prive le congé de tout effet. M. G ne pouvait donc pas s’en prévaloir.
Cependant, M. et Mme R devront payer leurs impayés à des dates précises, soit 4 000 euros remboursables sur 20 mois par mensualités de 200 euros.
Enfin, M. G est condamné aux dépens. Il doit également payer 3 000 euros à M. et Mme R au titre des frais de procédure.
L’affaire n’est pas totalement terminée. Elle repart devant la cour d’appel de Paris, avec de nouveaux juges.
À retenir de cette affaire
L’arrêt 257 FS-B du 16 avril 2026 met en avant que le congé du propriétaire pour reprise est un acte personnel. Il est rattaché à la personne qui formule la demande, dans notre cas, la bailleresse. Son fils ne peut donc pas s’en prévaloir.
Lorsqu’un propriétaire formule un congé et décède durant le délai de préavis, celui-ci est privé de tout effet.
À retenir pour :
- Lors du décès du bailleur avant la fin du préavis de départ, le congé du propriétaire tombe et ses héritiers ne peuvent pas s’en prévaloir.
- Le locataire : si le bailleur décède pendant le préavis, le congé du propriétaire tombe. Les héritiers du propriétaire devront formuler un nouveau congé s’ils souhaitent la reprise pour y vivre.
Publié au Bulletin, cet arrêt constitue une valeur de référence pour les affaires similaires et futures.
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