La location et la gestion locative sont deux des métiers de l’immobilier. Chacune de ses activités exige, pour qu’un professionnel l’exerce, une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie. La transaction locative requiert l’obtention d’une carte de Transaction (carte T). À la différence de la gestion locative où la carte de Gestion (carte G) est nécessaire. Bien que ces métiers obéissent à des lois distinctes, ils se complètent idéalement sur le terrain. Mais à quoi correspondent concrètement ces deux activités ? Laissez-vous guider par Gest’in pour comprendre les différences entre location et gestion, et leurs synergies.
Plan de l'article
Qu’est-ce que la transaction locative ?
Définition
Dans le secteur immobilier, la transaction locative désigne la mise en location d’un bien. Dans le cadre de cette activité, c’est la loi Hoguet qui encadre strictement l’ensemble de ces démarches. En pratique, la prestation débute dès la signature du mandat de location. Elle s’achève lors de la prise d’effet du bail d’habitation.
Missions
Les différentes missions qui régissent la location se forment sous ces six étapes :
- Rentrée du mandat de transaction locative sous la carte T du professionnel
- Mise en publicité du bien pour attirer des candidats locataires
- Visites du logement
- Étude et validation des dossiers de candidatures locataires
- Rédaction du bail et signature
- Établissement de l’état des lieux d’entrée ou externalisation auprès d’une société spécialisée ou d’un commissaire de justice
Rémunération
Lorsque l’ensemble de ces missions se termine, le professionnel est rémunéré via les honoraires de location. Les frais du propriétaire comportent notamment des missions telles que la rédaction et la diffusion de l’annonce. Les frais de dossier, de visite, de rédaction du contrat de location et d’état des lieux d’entrée sont eux partagés entre le propriétaire et le locataire. Le locataire ne peut payer qu’au maximum l’équivalent de la moitié des frais d’honoraires réglés par le propriétaire. À cette réglementation s’ajoute le plafonnement des honoraires du locataire par mètre carré habitable. Ce dernier varie selon la zone : non tendue, tendue, très tendue. Pour plus d’informations, retrouvez les détails de la répartition des frais d’honoraires de location sur le site de Service public.
La perception de ces honoraires clôture la prestation initiale et ouvre la voie à la gestion locative qui présente la continuité de la transaction locative.
À quoi correspond la gestion locative ?
Définition
La gestion locative s’inscrit dans la suite logique de la mise en location. Elle permet de gérer le bien d’un propriétaire en toute conformité légale. Là où la transaction s’arrête après l’état des lieux d’entrée, la gestion locative débute. Elle englobe l’ensemble des tâches à accomplir tout au long de l’occupation du logement.
Missions
Suivis du bien
- Suivi des biens loués en assurant la relation de « proximité » avec les clients afin d’être certains du bon respect du droit et des devoirs de chacun dans le cadre du bail
- Renseignements administratifs, comptables et fiscaux
- Relances des attestations d’assurance, d’entretien de chaudière, ramonage, etc.
- Gestion du technique et des éventuels sinistres, avec gestion des travaux
Comptabilité
- Quittancement & encaissement des loyers
- Indexation des loyers et envoi de la lettre d’information aux locataires et garants
- Établissement des attestations CAF et encaissement des allocations logements
- Régularisation des charges
- Traitement et édition des comptes rendus de gestion & paiement propriétaires
- Règlement des factures fournisseurs (facture travaux ou appels de fonds syndic)
- Paiement des cotisations d’assurances loyers impayés
- Établissement de l’aide à la déclaration des revenus fonciers chaque année
Sortie du locataire
- Traitement des préavis de départ : accusé réception au locataire et information aux propriétaires
- Réalisation de l’état des lieux de sortie
- Comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, avec d’éventuelles demandes de devis et factures de travaux afin de déterminer les retenues à effectuer sur le dépôt de garantie
- Remboursement des dépôts de garantie avec ou sans retenues
Précontentieux et contentieux
- Relances téléphoniques des impayés
- Envoi de la 1ère lettre de relance par email ou lettre simple au locataire
- Envoi de la 2ème lettre de relance en lettre recommandée au locataire et garants
- Traitement des prélèvements impayés et rejets de chèques
- Lancement de la procédure en commandement de payer par voie de commissaire de justice
- Si assurance loyers impayés : déclaration de sinistre et suivi du dossier
- Si pas d’assurance loyers impayés : suivi du dossier
Rémunération
L’accomplissement de ces missions récurrentes génère la perception d’honoraires mensuels de gestion, facturé au bailleur.
À l’inverse de la transaction locative, le législateur ne plafonne pas les honoraires de gestion. Le professionnel, fixe donc librement sa grille tarifaire. La définition de ses prix nécessite toutefois une analyse fine du marché local.
Le positionnement tarifaire influence directement le développement du portefeuille. Un tarif trop bas dévalorise la qualité du service proposé. À l’inverse, des honoraires excessifs ralentissent la rentrée de nouveaux mandats.
En moyenne, les taux varient de 5 % à 7 % HT. Ce montant s’élève jusqu’à 10 % HT lors de l’intégration d’une Garantie des Loyers Impayés (GLI).
Les synergies entre transaction et gestion locative
Après avoir identifié les spécificités de chaque métier, leur complémentarité apparaît comme une évidence.
La transaction locative apporte de nouveaux mandats de location et des honoraires ponctuels. La gestion locative a sa véritable valeur ajoutée quant à la valorisation du fonds de commerce. Elle permet également d’inscrire les relations clients dans la durée. La gestion locative, génère ainsi des revenus récurrents et sécurise la valeur financière de l’entreprise.
En retour, un bien géré proprement réalimente naturellement la transaction locative lors du départ du locataire.
Malgré les atouts de ces synergies, la charge administrative freine souvent les professionnels de l’immobilier. L’externalisation de la gestion offre alors une alternative stratégique.
Les avantages d’externaliser sa gestion locative
L’externalisation s’adresse à l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Chaque professionnel peut déléguer sa gestion locative, qu’il détienne ou non la carte G.
En l’absence de carte G, le professionnel s’appuie sur un partenariat avec une société qui propose de la nourrice. Ce dispositif permet d’offrir immédiatement un service complet de gestion aux propriétaires.
Chez Gest’in, le professionnel choisit de déléguer ou de conserver la transaction locative et/ ou la gestion du technique. Vous trouverez le détail de ces options dans les formules Gest’in.
Pour les détenteurs de la carte G, l’externalisation allège le poids des missions chronophages. Le professionnel délègue la gestion comptable, et le suivi des contentieux d’impayés. Gest’in propose cette formule sous le nom de back-office. Le professionnel de l’immobilier libère ainsi un temps précieux pour son développement commercial.
Vous êtes un professionnel de l’immobilier et vous souhaitez développer votre offre ? Que vous soyez titulaire ou non de la carte G, Gest’in vous offre la possibilité d’un partenariat pour doper votre activité. Intéressés ? Julie est à votre écoute pour échanger.
