Le 6 janvier 2025, la Cour d’appel de Bordeaux a rendu une décision importante. Celle-ci concerne un congé délivré pour motifs sérieux et légitimes visant de lourds travaux de rénovation. Cette décision confirme une solution bien établie. Le bailleur peut délivrer un congé légitime et sérieux à son locataire pour entreprendre des travaux de rénovation. Cela est possible dès lors que la réalité du projet est établie et que les lieux doivent être libérés.
Plan de l'article
La réalité du projet de rénovation
Les preuves du projet
Il faut pouvoir considérer le congé comme sérieux. Ainsi, le propriétaire doit prouver la réalité de son projet de rénovation. Dans l’affaire jugée par la Cour d’appel de Bordeaux, plusieurs éléments ont été pris en compte :
1. Une proposition d’honoraires d’un cabinet de géomètres-experts avait été signée pour la réalisation de plans d’intérieur.
2. Des plans avaient été effectivement réalisés et transmis par ces mêmes géomètres-experts.
3. L’estimation complète du montant des travaux avait été communiquée au bailleur.
4. Trois devis concernant les travaux du logement occupé par le demandeur avaient été produits.
Ces éléments ont permis de démontrer le sérieux de la démarche du bailleur. De plus, ils attestent de l’ampleur des travaux, rendant le congé incontestable.
La Nature des Travaux
Les travaux en question portaient sur un ensemble immobilier appartenant à un propriétaire unique. Ils visaient à améliorer la performance énergétique des appartements, notamment par le remplacement des appareils électriques de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, ainsi que par l’installation de doubles vitrages. Ces travaux résonnent avec la question actuelle du traitement de l’indécence des logements énergivores, une problématique renforcée par la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
Légitimité du congé : la nécessité des travaux et de libérer le bien
La légitimité du congé repose sur la nécessité des travaux et la nécessité de libérer les appartements pour les réaliser. Selon la Cour d’appel de Bordeaux, le propriétaire n’a pas à établir le caractère indispensable des travaux. La légitimité du motif repose suffisamment sur la recherche d’une rénovation globale. Cette dernière vise à changer les installations vieillissantes, en améliorant la performance énergétique de l’immeuble ou l’acoustique des logements.
En parallèle, la nécessité de libérer les locaux est incontestable, lorsque les travaux sont d’envergure et longs. Ils doivent également être menés de concert sur tout l’immeuble.
Les droits des locataires en cas de congé pour rénovation
La contestation du congé
Les locataires peuvent contester le congé s’ils estiment qu’il n’est ni sérieux ni légitime. Dans l’affaire jugée par la Cour d’appel de Bordeaux, les locataires soutenaient que les travaux projetés n’étaient que de second œuvre. Ils estimaient que les travaux pouvaient être exécutés en leur présence, et que la motivation des travaux reposait sur des considérations purement spéculatives. Cependant, ils ont été déboutés tant en première instance qu’en appel.
Preuve de contestation
Les locataires qui veulent contester doivent apporter des preuves. Celles-ci doivent montrer que le projet de rénovation n’est pas réel ou que les travaux peuvent être réalisés sans libérer les lieux.
Dans le cas étudié, la réalité du projet a été suffisamment établie grâce aux preuves fournies par le propriétaire.
La clé pour un congé pour rénovation réside dans la préparation rigoureuse du projet et la communication transparente entre le propriétaire et le locataire. Les deux parties doivent être conscientes de leurs droits et obligations pour éviter les litiges et assurer une rénovation réussie.
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