Les Établissements Recevant du Public (ERP) sont omniprésents dans notre quotidien. Qu’il s’agisse de centres commerciaux, d’écoles, de cinémas ou d’hôpitaux, ces lieux accueillent quotidiennement un grand nombre de personnes. La gestion de ces établissements implique une multitude de responsabilités, notamment en matière de sécurité et d’accessibilité. Ces responsabilités concernent le bailleur et le locataire. Dans cet article, nous détaillons les spécificités d’un bail commercial ERP.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’un ERP ?
Un ERP est un établissement qui accueille du public, que ce soit à titre gratuit ou payant. Ces établissements sont soumis à des réglementations strictes en matière de sécurité incendie et d’accessibilité pour garantir la protection des visiteurs et usagers.
Différentes catégories (de 1 à 5) permettent de classer les ERP en fonction du nombre de personnes qu’ils peuvent accueillir. Par exemple, un établissement de catégorie 1 peut accueillir plus de 1 500 personnes, tandis qu’un établissement de catégorie 5 accueille moins de 250 personnes.
Les spécificités du bail commercial pour les ERP
Sécurité
Les baux pour les ERP doivent inclure des clauses spécifiques relatives à la sécurité et notamment la sécurité incendie.
D’une part, le propriétaire doit s’assurer que le bâtiment respecte toutes les normes de sécurité en vigueur. Cela inclut l’installation et l’entretien des équipements de sécurité tels que les détecteurs de fumée, les extincteurs, et les issues de secours. De plus, le bailleur a souvent la responsabilité de l’organisation d’inspections régulières. Cela, pour vérifier que les équipements de sécurité fonctionnent correctement et que les normes de sécurité sont respectées.
D’autre part, le locataire doit lui aussi s’engager à respecter les normes en vigueur et à effectuer les travaux nécessaires pour garantir la sécurité des occupants durant la durée du bail. Il doit également contribuer à l’entretien des équipements de sécurité. Des exercices d’évacuation réguliers doivent également être organisés pour préparer le personnel et les usagers en cas d’urgence.
Accessibilité
L’accessibilité est un autre aspect essentiel des ERP. Les baux doivent prévoir des obligations bailleurs et locataires en matière d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR). Cela inclut l’installation de rampes, d’ascenseurs, signalétique appropriée et d’autres équipements adaptés. Les normes d’accessibilité, définies par la loi Handicap de 2005, visent à garantir que toutes les personnes, indépendamment de leurs capacités physiques, puissent accéder aux services et aux équipements de l’établissement.
Responsabilité et assurance
Le bail doit clairement définir la responsabilité de chacun en cas d’accident ou d’incident. Le bailleur doit souscrire une assurance couvrant les risques liés au bâtiment, y compris les dommages matériels et la responsabilité civile.
Le locataire, quant à lui, doit souscrire une assurance couvrant les risques liés à l’exploitation de l’ERP. Cette assurance doit inclure la responsabilité civile, les dommages matériels, et les risques d’incendie. Il est également recommandé de prévoir une clause de révision périodique des polices d’assurance pour s’assurer qu’elles restent adaptées aux besoins de l’établissement.
Normes d’hygiène et écologiques
Le bailleur doit s’assurer que le bâtiment respecte les normes d’hygiène et de propreté qui incombent aux ERP. Cela inclut la présence de sanitaires, et autres équipements de ventilation. En parallèle, le locataire doit entretenir et maintenir en bon état le local et s’assurer la propreté des lieux.
Les ERP doivent également respecter des normes environnementales strictes. Les baux doivent inclure des clauses relatives à la gestion des déchets, à l’efficacité énergétique, et à la réduction de l’empreinte carbone. Le locataire peut être tenu de mettre en place des pratiques durables, comme l’utilisation de matériaux recyclés ou l’installation de systèmes d’éclairage à faible consommation.
Obligations propriétaires et locataires en faveur d’une bonne relation
Le bailleur s’engage à ne pas entraver l’exercice de l’activité commerciale de son locataire. De ce fait, le bailleur ne doit pas empêcher le locataire d’exercer son activité commerciale. Il doit notamment garantir l’accès au local, l’usage paisible du bien et ne pas entraver la visibilité de la devanture.
De plus, il doit respecter le droit de préemption du locataire. En effet, en cas de vente du local commercial, le locataire a un droit de préemption et peut se porter acquéreur en lieu et place de l’acheteur.
En parallèle, le locataire doit informer le bailleur des différents travaux qu’il envisage. Ces travaux peuvent modifier l’aspect extérieur du bâtiment ou son usage. Il est donc d’autant plus important qu’un locataire informe le bailleur des travaux qu’il souhaite entreprendre dans le local.
Ainsi, les ERP sont soumis à des obligations légales strictes. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions sévères. Celles-ci vont de l’amende à la fermeture de l’établissement. Il est donc crucial que le bail commercial ERP reflète ces obligations et que les parties prenantes soient pleinement informées de leurs responsabilités.
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