Un établissement recevant du public (ERP) peut être un lieu de vente, des bureaux, un restaurant, une salle de spectacle, etc. Cet ERP peut se situer dans un local loué. Le bailleur et le locataire sont donc liés par un contrat : un bail commercial. Les baux commerciaux d’ERP sont régis par des règles spécifiques qui visent à garantir la sécurité des personnes. Gest’in vous présente les obligations des bailleurs et locataires dans le cadre d’un bail commercial pour un ERP.
Plan de l'article
Les obligations du bailleur
Le bailleur d’un ERP a plusieurs obligations légales qu’il doit respecter :
- Fournir un local conforme aux normes réglementaires. En effet, le bailleur doit s’assurer que le local mis à disposition du locataire respecte les normes. Ces normes concernent la sécurité incendie, l’accessibilité aux personnes handicapées, la ventilation, etc. Le bailleur doit également fournir un certificat de conformité attestant de la régularité des installations électriques, de gaz et de plomberie.
Les normes réglementaires sur l’accessibilité des personnes handicapées ont été renforcées en 2020. Les bailleurs d’ERP doivent prendre en compte des critères tels que l’accessibilité aux personnes en fauteuil roulant, les contrastes visuels pour les personnes malvoyantes, ou encore l’installation d’ascenseurs si nécessaire. Les propriétaires doivent également mettre à disposition des documents d’information sur l’accessibilité de leur établissement, notamment sur leur site internet. - Le bailleur est tenu d’assurer la maintenance et les travaux de réparation nécessaires pour garantir la sécurité des personnes. Il doit également prendre en charge les travaux de mise aux normes.
- Ne pas entraver l’exercice de l’activité commerciale. De ce fait, le bailleur ne doit pas empêcher le locataire d’exercer son activité commerciale. Il doit notamment garantir l’accès au local, l’usage paisible du bien et ne pas entraver la visibilité de la devanture.
- Respecter le droit de préemption du locataire : le bailleur doit respecter le droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial. En effet, le locataire peut se porter acquéreur en lieu et place de l’acheteur dans le cadre de la vente du local commercial.
Les obligations du locataire
Le locataire d’un ERP comme tout locataire doit payer le loyer et les charges dans les délais. Toutefois, des obligations lui incombent dans le cadre de la location de locaux ERP. Ces obligations légales à respecter sont les suivantes :
- Respecter les normes réglementaires. En complément de celles énoncées pour le bailleur, le locataire doit respecter les normes réglementaires applicables à son activité commerciale. On retrouve aussi des normes en matière de sécurité incendie (notamment de l’évacuation), d’accessibilité aux personnes handicapées, de ventilation, etc.
- Le locataire est tenu d’entretenir et de maintenir en bon état le local mis à sa disposition. Il doit assurer la propreté des lieux, la bonne utilisation des installations électriques, de gaz et de plomberie.
- Le locataire doit informer le bailleur des travaux envisagés. Ces travaux pourraient modifier l’aspect extérieur du bâtiment ou son usage. Il est donc d’autant plus important qu’un locataire informe le bailleur des travaux qu’il envisage d’entreprendre dans le local.
Le bail commercial d’un ERP impose des obligations spécifiques au bailleur et au locataire pour garantir la sécurité des personnes et le respect des normes réglementaires. Les parties doivent donc être attentives aux termes du contrat et veiller à leur respect mutuel pour éviter les litiges.
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