Notamment à l’occasion de la rentrée universitaire, de nombreux jeunes recherchent un logement. Dans une dynamique d’économies, ils s’orientent vers la colocation. Une colocation est la location d’un logement en tant que résidence principale par plusieurs locataires : des colocataires. Elle peut être contractualisée par un bail unique signé par l’ensemble des colocataires, ou grâce à autant de baux de location qu’il y a de colocataires. Dans cet article, Gest’in vous précise les différentes règles à respecter dans le cadre d’une colocation avec un bail unique ou des baux multiples.
Plan de l'article
Le bail de colocation unique
Tout comme les locations par un seul individu, la loi du 6 juillet 1989 régit la colocation avec bail unique. Du fait de la présence de plusieurs colocataires, des règles spécifiques s’appliquent.
Entrée dans les lieux
- Tous les colocataires doivent signer le contrat de location et partager les mêmes droits et obligations. Si une personne vivant dans le logement n’est pas désignée dans le bail de colocation, elle n’a ni droits ni responsabilités liées à la location. En réalité, elle est considérée comme un simple occupant.
- L’état des lieux d’entrée doit être fait en présence et signé par chaque colocataire et le bailleur.
- Tous les colocataires doivent assurer le logement loué, ils peuvent choisir de s’assurer collectivement ou individuellement.
Paiement du loyer
- Le bailleur est en droit de demander le paiement du loyer en totalité et en une seule fois. C’est aux colocataires de s’organiser sur le fractionnement du loyer entre tous.
- Dans le cadre d’une clause de solidarité incluse au bail, chaque colocataire s’engage à payer les loyers et charges de ses colocataires si ces derniers ne les paient pas.
- Les charges sont payées au moyen de provisions (avec régularisation annuelle) ou d’un forfait (payé simultanément au loyer).
Congé du ou des colocataires
- Un état des lieux n’est pas réalisé à chaque changement de colocataire. Cependant, rien n’empêche le nouveau colocataire ou le propriétaire d’organiser une visite informelle lors d’un changement de colocataire. Cela permettra au nouveau locataire de ne pas être tenu responsable des dommages antérieurs à son arrivée et au propriétaire de vérifier l’état du logement.
- Les colocataires peuvent donner congé ensemble ou indépendamment. Dans les deux cas, le ou les colocataires doit/doivent adresser un préavis au bailleur en respectant les conditions de formes et de délais.
- Dans la situation où un colocataire quitte le logement seul, aucune baisse de loyer n’est faite. De plus, le locataire sortant reste solidaire (si clause de solidarité) des colocataires restant pendant six mois. Il ne peut demander sa part du dépôt de garantie. Cette dernière n’est restituée qu’à la libération complète des lieux.
Les baux multiples de colocation
Plusieurs baux peuvent encadrer une colocation d’un même logement. Chaque colocataire signe un bail indépendant pour la jouissance exclusive d’une pièce du logement et le partage des parties communes (cuisine, salle de bain, WC, etc.).
Ainsi, il y a autant de baux que de pièces louées. De cette façon :
- Les colocataires doivent bénéficier d’un espace d’au moins 9m2 et un volume au moins égal à 20m3 sans prendre en compte les espaces communs.
- Les colocataires doivent assurer le logement – ils peuvent choisir de s’assurer collectivement ou individuellement.
- La part du loyer et des charges est due par chaque colocataire.
- Un colocataire peut quitter le logement indépendamment des autres locataires, en donnant son préavis pour sa partie privative. Toutefois, il doit respecter les conditions de forme et de délai comme pour n‘importe quelle location. Après son départ, le locataire peut demander la restitution de son dépôt de garantie.
- Le propriétaire peut moduler la durée du contrat en fonction de chaque locataire. Ainsi, il peut établir un bail d’une durée plus courte pour un étudiant, par exemple.
Les deux situations, bail unique ou baux multiples, donnent accès aux aides au logement et exigent le paiement d’une taxe d’habitation pour les colocataires.
Les avantages et inconvénients pour le propriétaire
Louer un bien en colocation peut être une option attrayante pour les propriétaires investisseurs. Avant d’opter pour un bail simple ou des baux multiples, il est important de comprendre les implications de chaque méthode.
Avantages et inconvénients bail unique
Tout d’abord, il simplifie la gestion administrative. Le propriétaire (ou son gestionnaire) n’a qu’un seul document à gérer. De plus, en cas de défaillance de paiement, tous les colocataires sont solidairement responsables, ce qui réduit le risque d’impayés.
Cependant, cette solidarité peut aussi être un inconvénient si un colocataire quitte le logement. Cela implique de trouver un remplaçant solvable ou alors de payer plus de loyers. En effet, les colocataires restants doivent se partager la part du loyer du colocataire qui s’en va, les incitant parfois à quitter le logement. Les deux situations donnent accès aux aides au logement et exigent le paiement d’une taxe d’habitation pour les colocataires.
Avantages et inconvénients baux multiples
Les baux multiples offrent plus de flexibilité. Chaque colocataire est responsable de l’entretien de son espace et le paiement de sa part du loyer. Ce qui peut faciliter les démarches en cas de départ d’un locataire.
Toutefois, cette option complique la gestion administrative. Le propriétaire gère plusieurs contrats et peut connaître des situations où certains colocataires ne respectent pas leurs obligations. Cette gestion est complexe et chronophage.
Le choix entre un bail unique et des baux multiples dépend des préférences et des capacités de gestion du propriétaire, ainsi que des dynamiques spécifiques de la colocation.
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