Comment choisir votre bien immobilier pour réussir votre investissement locatif?
Découvrez les 3 critères indispensables à prendre en compte pour acheter un appartement pour le louer. GEST’IN vous présente comment réussir son investissement locatif.
Plan de l'article
Choisir son bien immobilier pour réussir son investissement locatif
Avec une rentabilité comprise entre 2 et 7%, l’investissement locatif est un placement sûr et performant. Mais pour assurer le succès de l’opération, hors de question de succomber au coup de cœur. Il faut au contraire vous concentrer sur les chiffres.
Priorité à l’emplacement
La localisation du futur appartement à louer doit séduire les locataires. Dans les secteurs dits « en tension », l’offre de logement est inférieure à la demande. Ces secteurs assurent de trouver preneur mais les prix peuvent s’avérer élevés. Pour les budgets les plus contraints, les villes étudiantes et les régions attractives en termes d’emploi sont un moyen de garantir son investissement.
Quelle que soit la ville sur laquelle se porte votre préférence, prenez le temps d’analyser le marché : renseignez-vous sur le prix des loyers, les prix de vente, le taux de vacance locative et la démographie locale. Pour un premier investissement, il est souvent plus rassurant d’investir près de chez soi ou dans une ville que l’on connaît.
Une fois l’emplacement sélectionné, adaptez votre recherche au public que vous visez : un studio desservi par les transports pour un étudiant, un deux pièces dans un quartier vivant pour les jeunes actifs ou une maison dans une zone résidentielle avec des écoles et des espaces verts à proximité pour une famille…
Attention au prix du marché
La rentabilité locative dépend en partie du prix d’acquisition de votre bien. Mais acheter un appartement cher ne permet pas toujours de fixer un loyer en conséquence. Pour trouver preneur, il faut s’aligner sur les loyers pratiqués pour des locations similaires et respecter, dans certaines villes, l’encadrement des loyers. Attention donc à ne pas surpayer le mètre carré ! Vous ne pourrez pas répercuter la hausse sur le bail et votre rentabilité s’en trouvera affectée.
N’hésitez pas à vous tourner vers des produits nécessitant des travaux ou à négocier le prix avec les propriétaires. Si vous n’avez pas la fibre commerciale, vous pouvez recourir aux services d’une agence immobilière. Certes, vous devrez vous acquitter de la commission du vendeur, mais les compétences du professionnel vous aideront à obtenir le meilleur prix.
L’idéal pour réussir son placement ? Trouver une annonce à un prix inférieur à celui du marché. Cela prend du temps mais ce n’est pas mission impossible. Les biens à rénover ou ceux déjà occupés sont souvent moins chers que les autres.
Et à la fiscalité
En matière d’investissement locatif, l’administration fiscale manie la carotte et le bâton. Si les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu, acheter pour louer ouvre droit à pléthores de niches fiscales. Réduction d’impôts, abattement sur les loyers perçus ou déduction de votre revenu fiscal de référence, à vous de choisir un bien qui vous ouvre droit à l’avantage fiscal qui vous convient.
Par exemple, en vous décidant pour un appartement neuf ou en vente en l’état de futur achèvement (VEFA), vous êtes éligible au dispositif Pinel. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% de la valeur du bien sur 12 ans. Vous devrez en échange remplir certains critères relatifs à la localisation, au montant du loyer ou aux ressources des locataires. Autre solution, investir dans une résidence services pour les personnes âgées, les personnes handicapées ou les étudiants. Pendant 9 ans, l’État vous accordera une réduction d’impôt équivalent à 11% du prix d’achat au titre de la loi Censi-Bouvard.
Vous avez jeté votre dévolu sur un logement nécessitant des travaux ? Alors vous pouvez prétendre aux réductions d’impôts octroyées par la loi Denormandie ou faire baisser votre revenu fiscal de référence grâce au mécanisme du déficit foncier.
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