Le bail professionnel et le bail commercial sont deux contrats de location signés entre un bailleur et un locataire. La location concerne des locaux dédiés à l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale. Toutefois, ces deux types de baux présentent des différences significatives, et ciblent des catégories de locataires distinctes. Dans cet article nous aborderons les principales disparités entre le bail commercial et le bail professionnel. Gest’in met à votre disposition son expertise juridique pour vous éclairer sur la comparaison de ceux-ci.
Plan de l'article
Le bail commercial et le bail professionnel : présentation
1 – Le bail commercial
Il s’agit d’un contrat juridique conclu entre un propriétaire bailleur et un locataire (preneur). Il est spécifiquement destiné à la location d’un bien immobilier en vue de l’exercice d’une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.
Réglementé par le Code de commerce, le bail commercial offre des protections particulières au locataire. Par exemple, il prévoit le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement par le bailleur, la révision du loyer tous les 3 ans, etc.
2 – Le bail professionnel
Ce bail concerne les professions libérales réglementées telles que des experts-comptables, médecins, vétérinaires, avocats, etc. ou non réglementées comme les conseillers en gestion.
Le bail professionnel est régi par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Il offre plus de souplesse que le bail commercial. Le contenu du contrat est librement déterminé par les parties. Toutefois, il présente généralement les informations suivantes : durée, répartition des charges, montant et révision du loyer, condition de paiement.
La durée de ces contrats de location
1 – Le bail commercial
Le contrat de bail commercial s’étend sur une période minimale de 9 ans. Cependant, le terme « bail 3, 6, 9 » est couramment utilisé, car le locataire a la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans, à la fin de chaque période triennale.
Il est possible de convenir d’un bail d’une durée inférieure, tel qu’un bail dérogatoire. Cependant, ce type de contrat ne relève pas des dispositions régissant les baux commerciaux. La durée d’un bail dérogatoire est limitée à 3 ans, que ce soit par la signature d’un seul bail ou par l’enchaînement de baux successifs (conformément à l’article L145-5 du Code de commerce).
Lorsque les parties ne réagissent pas à l’approche de la fin d’un bail commercial, cela entraîne ce que l’on appelle une « prolongation tacite ». Cette prolongation n’a pas de durée définie et peut être interrompue uniquement par la notification d’un congé par le bailleur ou le locataire. Le préavis doit être d’au moins 6 mois. Il prend effet le dernier jour du trimestre civil. Dans le cas de la prolongation tacite, le bail se poursuit avec les mêmes modalités, charges et conditions. De ce fait, il n’y a pas nécessité de rédiger un nouveau contrat. Le loyer reste sujet à ajustement, conformément à la clause d’indexation prévue dans le bail ou à la révision triennale légale.
2 – Le bail professionnel
Le bail professionnel, quant à lui, a une durée minimale de 6 ans. Il est reconduit tacitement pour une durée identique, si aucune partie n’a notifié son intention de ne pas renouveler le contrat à sa date d’expiration.
Si le locataire notifie sa volonté de résilier le bail, il doit respecter un préavis de 6 mois. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas d’indemnité au locataire. En effet, il n’existe pas de droit au renouvellement dans le bail professionnel.
Les modalités de révision du loyer
1 – Le bail commercial
La révision du loyer des baux commerciaux est autorisée légalement à la fin de chaque période triennale ou à tout moment en présence d’une clause d’échelle mobile. Cette clause peut également être désignée sous le terme de clause d’indexation.
Pour les baux professionnels, il n’existe pas de dispositif légal pour la révision du loyer. Toutefois, les parties ont la possibilité d’inclure une clause dans le contrat de bail autorisant la révision.
Il convient de noter que l’indice de référence à prendre en compte pour la révision du loyer n’est pas le même selon le bail. Dans le cas d’un bail commercial, l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est appliqué pour les activités commerciales ou artisanales. L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est retenu pour d’autres types d’activités.
2 – Le bail professionnel
Comme évoqué précédemment, le bailleur et le locataire bénéficient d’une certaine souplesse en matière de contenu du bail professionnel. Ainsi, c’est à eux de notifier à quel indice il faut se référer. Ils peuvent choisir l’indice du coût de la construction (ICC), ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Tableau récapitulatif
| Bail commercial | Bail professionnel | |
| Texte de loi | article L145-5 du Code de commerce | article 57A de la loi du 23 décembre 1986 |
| Type d’activité | Activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles | Professions libérales réglementées ou non réglementées |
| Forme du bail | Contrat écrit non obligatoire | Contrat obligatoirement écrit devant un notaire ou avocat |
| Durée | 9 ans minimum | 6 ans minimum |
| Révision du loyer | ILC ou ILAT | ICC ou ILAT |
| Durée du renouvellement | Pas de durée définie, jusqu’au congé d’une des 2 parties | 6 ans |
| Durée du préavis | 6 mois | 6 mois |
Ces deux types de baux offrent des avantages et contraintes spécifiques à l’activité exercée par le locataire. Quel que soit le type de bail, une gestion locative efficace est essentielle pour garantir des relations harmonieuses entre les parties prenantes et assurer le bon fonctionnement de la location.
Chez Gest’in, nos gestionnaires connaissent bien les particularités des baux commerciaux et des baux professionnels. Elles veillent au respect des termes du contrat. Choisir Gest’in, c’est s’entourer de professionnels experts depuis près de 20 ans pour se lancer en gestion locative avec efficacité.
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