Constitution, valorisation et cession d’un portefeuille de gestion locative

Dans le secteur immobilier, la gestion locative est une activité clé pour les professionnels. Elle permet non seulement de sécuriser les revenus des propriétaires, mais aussi de garantir une gestion optimale des biens immobiliers. La constitution d’un portefeuille de gestion locative est un objectif stratégique pour de nombreux acteurs du marché. Cependant, la cession de ce portefeuille peut s’avérer complexe bien que rémunératrice. Cette opération implique différentes étapes et considérations pour la réussir.

Qu’est-ce qu’un portefeuille de gestion ? 

Un portefeuille de gestion locative est un ensemble de biens immobiliers gérés par un professionnel du secteur. Cette gestion englobe diverses tâches telles que la gestion des baux, la collecte des loyers, l’entretien des propriétés et les relations avec les locataires. Ce portefeuille constitue un actif de grande valeur. En effet, il assure des revenus réguliers et peut être valorisé lors de sa vente.

Un propriétaire bailleur qui souhaite déléguer la gestion de son patrimoine locatif à un professionnel, signe un mandat de gestion locative. Ce document officiel transfère tout ou partie des responsabilités de gestion locative à un mandataire, généralement une agence immobilière, selon les termes définis dans le contrat. Ainsi, le propriétaire n’a plus qu’un seul interlocuteur pour la gestion locative de ses biens. Les deux parties sont alors liées par des engagements réciproques : le mandataire doit fournir les services convenus, tandis que le mandant doit payer les honoraires correspondants.

Acquérir un portefeuille de gestion locative revient donc à racheter ces mandats à un agent immobilier ou une agence spécialisée dans la location et la gestion de biens. Cela permet de démarrer avec une clientèle déjà établie, plutôt que de partir de zéro.

Se constituer un portefeuille et bénéficier des intérêts de la gestion locative

La gestion locative offre de nombreux avantages aux professionnels de l’immobilier, tant sur le plan financier que stratégique. 

Revenus stables

Les loyers perçus constituent une source de revenus régulière et prévisible. Contrairement aux ventes immobilières, soumises aux fluctuations du marché, les revenus locatifs offrent une stabilité financière. Cette régularité permet aux professionnels de mieux planifier leurs investissements et de sécuriser leurs flux de trésorerie. De plus, les contrats de location à long terme assurent une visibilité sur plusieurs années, réduisant ainsi les incertitudes financières.

Valorisation du patrimoine

Un portefeuille bien géré peut significativement augmenter la valeur des biens immobiliers. Une gestion locative efficace implique un entretien régulier des propriétés, ce qui permet de maintenir, voire d’améliorer, leur état général. Des biens bien entretenus sont plus attractifs pour les locataires potentiels et peuvent justifier des loyers plus élevés. De plus, une gestion rigoureuse des baux et des relations avec les locataires réduit les risques d’impayés et de vacances locatives, contribuant ainsi à la valorisation du patrimoine.

Diversification

La gestion de différents types de biens (appartements, maisons, locaux commerciaux) permet de diversifier les services proposés par le professionnel. En ne se concentrant pas uniquement sur la transaction, les professionnels limitent l’impact des fluctuations au niveau des ventes immobilières. Par exemple, si le nombre de transactions ralentit fortement comme en 2023-2024, les revenus générés par la location et la gestion peuvent compenser ce ralentissement. Cette diversification offre une meilleure résilience face aux aléas du marché immobilier.

Relation client

Une gestion locative efficace renforce la confiance des propriétaires et des locataires, favorisant ainsi la fidélisation. Les propriétaires apprécient la tranquillité d’esprit que procure une gestion professionnelle, sachant que leurs biens sont entre de bonnes mains. De leur côté, les locataires bénéficient d’un service de qualité, avec des interventions rapides en cas de problème et une communication transparente. Cette satisfaction mutuelle crée des relations durables, réduisant le turnover des locataires et augmentant la fidélité des propriétaires.

Opérer une cession de portefeuille de gestion

La cession d’un portefeuille de gestion locative consiste à transférer la gestion de ce portefeuille à un autre professionnel ou entreprise. Cette opération peut être motivée par diverses raisons : retraite, restructuration, ou opportunité de vente. La cession implique plusieurs étapes et nécessite une préparation rigoureuse.

Les étapes pour réaliser une cession

La cession d’un portefeuille de gestion locative est un processus complexe qui nécessite une préparation minutieuse et une exécution rigoureuse.

a. Préparation du portefeuille

Avant de mettre en vente un portefeuille, il est essentiel de le préparer soigneusement pour maximiser son attractivité et sa valeur. Pour ce faire, il est indispensable de réaliser un audit exhaustif de tous les biens immobiliers, des baux en cours et des locataires. Cet audit doit inclure une évaluation de l’état des biens, la conformité des baux aux réglementations en vigueur, et une analyse des profils des locataires (solvabilité, historique des paiements, etc.). Un audit complet permet d’identifier les points forts et les éventuelles faiblesses de votre portefeuille, vous donnant ainsi l’opportunité de corriger les anomalies avant la mise en vente.

En parallèle, il est important de s’assurer que tous les documents sont à jour. Cela inclut les baux, les diagnostics techniques (amiante, plomb, performance énergétique, etc.), les assurances, et les contrats de maintenance. Des documents obsolètes peuvent retarder le processus de vente ou même dissuader des acquéreurs potentiels. Une mise à jour rigoureuse démontre votre professionnalisme et rassure les acheteurs sur la qualité de la gestion.

b. Recherche d’acquéreurs

Une fois votre portefeuille préparé, il est temps d’identifier les potentiels acquéreurs. Solliciter les réseaux professionnels et publier une annonce spécialisée sur les plateformes permettent de toucher ces personnes. Des événements, des salons professionnels, et le bouche-à-oreille entre agents, notaires, gestionnaires peuvent également être de puissants leviers pour attirer des acquéreurs qualifiés.

c. Négociation et contrat

Une fois un acquéreur potentiel identifié, entamez les négociations pour finaliser la vente. Dans un premier temps, il faut clairement définir les termes de la cession, notamment le prix de vente, les modalités de paiement (à la signature, échelonné, etc.), et les éventuelles garanties. Il est important d’être prêt à justifier l’évaluation et à discuter des conditions pour parvenir à un accord satisfaisant pour les deux parties. Le contrat de cession doit être rédigé en détaillant les obligations de chaque partie. Ce document doit inclure toutes les clauses négociées, les délais de réalisation, et les pénalités en cas de non-respect des engagements. Il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé pour rédiger ce contrat et s’assurer de sa conformité juridique.

d. Accompagner le changement

Pour assurer une transition en douceur pour les propriétaires et les locataires, et garantir la continuité de la gestion. Un accompagnement de l’acquéreur pendant une période transitoire permet d’assurer la continuité de la gestion. Cet accompagnement permet de rassurer l’acquéreur et de garantir une transition fluide, minimisant ainsi les risques de perturbation pour les locataires et les propriétaires.

Comment valoriser un portefeuille de gestion ?

Avant d’envisager la cession d’un portefeuille de gestion, il faut étudier la valorisation de celui-ci. La valorisation d’un portefeuille de gestion locative repose sur plusieurs critères essentiels. Ces critères sont valables qu’il s’agisse d’une valorisation pour une agence immobilière ou un mandataire indépendant. 

La gestion locative se valorise généralement à au moins deux fois et demie le chiffre d’affaires annuel, avec une valorisation additionnelle pour la transaction locative équivalente à une année de chiffre d’affaires. 

Les critères clés de valorisation incluent les revenus locatifs, la qualité et la localisation des biens, le taux d’occupation, et l’historique de gestion. Des méthodes telles que le multiple des revenus locatifs ou l’actualisation des flux de trésorerie sont couramment utilisées pour évaluer la valeur du portefeuille. Une évaluation précise et justifiée permet de fixer un prix de vente réaliste et attractif, maximisant ainsi la valeur perçue par les acquéreurs potentiels. À titre d’exemple, un parc de gestion se revend à environ 1 000 euros par lot en moyenne. Tout en gardant en mémoire que cette valeur puisse varier en fonction du niveau de loyer. 

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