La future réforme du DPE dédiée aux petites surfaces

Le 12 février 2024, Christophe Béchu, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, a annoncé un assouplissement du DPE, Diagnostic de Performance Énergétique. Une réforme du DPE a permis de le compléter et de l’uniformiser en juillet 2021. Depuis janvier 2022, des contraintes évolutives s’appuyant sur le DPE visent à rendre le parc immobilier français plus respectueux de l’environnement. Toutefois, ces évolutions et contraintes lèsent les petites surfaces à cause d’un biais de calcul. On vous explique et présente la future réforme du DPE dédiée à ces logements de petite surface. 

Le constat : les petites surfaces lésées par le calcul du DPE 

Alors que la réforme de 2021 n’a pas engendré de changements méthodologiques spécifiques pour les petits logements, les données statistiques révèlent que ces logements sont généralement moins bien classés par le DPE que la moyenne. Environ 34% des DPE pour les logements de moins de 30m² sont classés F ou G. À titre de comparaison, ce chiffre n’est que de 13 % pour les logements de plus de 100m².(rapport du SDES, 27 juillet 2022)

Différents facteurs ont été identifiés pour expliquer ce constat:

• Principalement au niveau de la consommation d’eau chaude sanitaire (ECS). Cette dernière, ramenée au mètre carré, est plus importante dans des logements de petite surface. La méthode de calcul permet d’exprimer la consommation d’énergie pour l’eau chaude par unité de surface. Toutefois, le besoin en énergie est sensiblement le même pour des logements de 20 et 30m².
• Une compacité qui s’avère plus élevée pour les logements de petite surface. 
• Les logements d’une surface inférieure à 15m2 ont été construits avant 1975.
• Ce sont des logements utilisant principalement des systèmes de chauffage individuels à effet Joule. 

Cela se traduit par des étiquettes DPE majoritairement F et G 

Celles-ci représentent davantage de défis pour les propriétaires bailleurs de logements de petite taille. Des défis d’autant plus importants dans un contexte où ils doivent faire face aux mesures de gel des loyers et d’interdiction de location. Ainsi, l’objectif d’une réforme est de rectifier ces biais de calculs impactant défavorablement les logements de petites surfaces. 

La solution : une réforme qui entre en vigueur en juillet 2024

Un mois après l’annonce de Christophe Béchu, le Conseil national de l’habitat a examiné le projet d’arrêté et a voté favorablement. Cet arrêté propose des modifications du DPE.

À compter du 1er juillet 2024, près de 140 000 logements de moins de 40 mètres carrés considérés comme des passoires thermiques devraient voir la classe énergie de leur DPE s’améliorer. Cela, en réponse aux méthodes envisagées pour remédier aux problèmes des biais de calculs qui impliquent : 

• la prise en compte d’une surface de référence de 40m² pour le calcul de la consommation d’ECS, 
• une correction complémentaire liée à la compacité des logements et aux difficultés d’isolation des logements de moins de 15m². 

En outre, le DPE fournit une estimation de la quantité annuelle d’énergie pour chaque usage réglementaire, ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles de consommation. L’arrêté propose d’actualiser les tarifs de l’énergie utilisés dans cette estimation.

Les impacts anticipés par les modifications de l’arrêté. 

Source : Commissariat général au développement durable (CGDD)

Illustration : Avant le 1er juillet 2024, un bien immobilier est classé dans la catégorie G si sa consommation d’énergie est supérieure à 420 kilowattheures par m² par an et si ses émissions de gaz à effet de serre dépassent 100 kilogrammes équivalents de CO₂ par m² par an. Après l’entrée en vigueur de la réforme, les petites surfaces seront autorisées à dépasser ces exigences, puisque ces seuils seront revus à la hausse. 

« Cet arrêté s’inscrit dans une trajectoire de lutte contre la précarité et contre le réchauffement climatique. Beaucoup de membres ont souhaité faire part de leurs attentes fortes en la matière, notamment dans la détermination du calendrier et de la fiabilité des méthodes de calcul », a souligné Lionel Causse, Président du CNH.

À savoir que la correction suite à cette réforme sera automatique. Les propriétaires bailleurs n’auront pas besoin de mandater une nouvelle intervention d’un diagnostiqueur. Le site de l’Ademe met à leur disposition un simulateur. Il leur permet de vérifier la classe énergétique du logement et ainsi obtenir dès le 1er juillet 2024 une attestation valant nouvelle étiquette.

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