La gestion locative ne se limite pas à encaisser des loyers ou à rédiger des baux. Elle implique pour l’agence ou l’agent immobilier de véritables devoirs juridiques. Au cœur de ces devoirs figure une responsabilité contractuelle engagée en cas de manquement. Une jurisprudence récente en rappelle l’importance. Notamment lorsqu’il s’agit de l’obligation de vérification sérieuse de la solvabilité d’un locataire et de la communication d’informations exactes aux assureurs. Ainsi, Gest’in propose de vous éclairer ces enjeux en revenant sur la responsabilité contractuelle et les obligations en gestion locative, ainsi que les risques encourus en cas de négligence.
Plan de l'article
1 – Le mandat de gestion locative : un contrat qui engage fortement l’agent immobilier
En droit, le mandat est défini comme l’acte par lequel une personne (le mandant, ici le propriétaire bailleur) confie à une autre (le mandataire, c’est-à-dire l’agent immobilier) le pouvoir d’agir en son nom (article 1984 du Code civil). Ce contrat doit être exécuté avec diligence et loyauté, comme le rappelle le Code civil. De surcroît, la jurisprudence confirme cette obligation de moyen. Si l’agent immobilier commet une faute ou une négligence dans la gestion, il peut être condamné à indemniser le préjudice subi par le mandant.
En effet, le mandat précise les missions confiées :
- sélection et vérification des candidats locataires,
- rédaction des baux,
- perception et reversement des loyers,
- gestion des impayés et du contentieux,
- suivi des travaux et formalités réglementaires.
Tout écart entre les engagements pris et les actes accomplis expose donc l’agent immobilier à une action en responsabilité contractuelle.
2 – L’obligation de vérification sérieuse de la solvabilité : une exigence renforcée
L’une des obligations les plus sensibles en gestion locative est celle de contrôler soigneusement la solvabilité du locataire. Cette obligation, bien que encadrée par la loi 6 juillet 1989 (qui limite la liste des pièces demandées), reste une obligation essentielle de moyen. L’agent doit vérifier que les revenus et la situation du candidat permettent de faire face durablement au paiement des loyers.
Une récente décision de justice rappelle que cette vérification doit aller au-delà d’un simple formalisme. Il ne suffit pas de collecter quelques bulletins de salaire ou un contrat de travail sans analyser leur cohérence et leur fiabilité.
En l’espèce, une agence qui se contente de documents insuffisants, conduit l’assureur à refuser la prise en charge. Dans le cadre d’une garantie « loyers impayés », faute d’informations fiables sur les revenus réels du locataire, l’assureur estime ne pas avoir à supporter l’erreur du professionnel de l’immobilier.
3 – Les autres obligations essentielles du gestionnaire locatif
Au-delà de la vérification de la solvabilité, l’agent immobilier doit respecter d’autres obligations. Elles sont incontournables dans ce métier et ne doivent pas être négligées par le professionnel.
✔️ Obligation de diligence et de suivi
Le professionnel gestionnaire doit agir rapidement et efficacement dès l’apparition d’un impayé. Il doit effectuer une relance du locataire, une mise en demeure, et le cas échéant, une mise en œuvre d’une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.
Le retard dans ces démarches peut aggraver le préjudice pour le propriétaire, comme l’a relevé la jurisprudence dans l’affaire citée, où l’agent et l’huissier ont manqué de réactivité.
✔️ Obligation d’exactitude et de transparence
Toutes les informations transmises, notamment à l’assureur pour souscrire une garantie loyers impayés, doivent être rigoureusement exactes. Toute omission ou erreur peut entraîner la déchéance de garantie et priver le propriétaire d’une protection pourtant contractuellement prévue.
✔️ Obligation de reddition des comptes
Le gestionnaire doit justifier régulièrement de son action auprès du propriétaire : encaissements, charges payées, travaux réalisés, contentieux en cours, etc. Ce suivi formel et chiffré permet au bailleur d’exercer un contrôle effectif sur la gestion de son bien.
4 – Les conséquences d’un manquement : indemnisation et sanctions
La responsabilité contractuelle du gestionnaire peut conduire à des conséquences financières lourdes. Dans un dossier récent, le tribunal a condamné solidairement l’agence immobilière et l’huissier à verser plus de 27 000 euros au propriétaire. Ce montant correspond notamment aux loyers impayés, frais de procédure et frais liés à l’état du logement. Les juridictions tiennent compte du caractère « prévisible » du préjudice et du lien direct entre la faute (manque de vérification, absence de diligence) et la perte subie.
En parallèle, des sanctions professionnelles peuvent être prononcées. La suspension ou le retrait de la carte professionnelle délivrée par la CCI – indispensables pour exercer – peut être appliquée.
Gest’in, spécialiste de la gestion locative depuis 2006, connaît bien les obligations en gestion locative. L’entreprise est l’alliée des professionnels en immobilier. Nourrice ou back-office, les agences et agents immobiliers nous délèguent tout ou partie de la gestion de leurs dossiers. Nous endossons les responsabilités et réalisons les missions dans les règles du métier, pour une tranquillité assurée !
Julie est à votre écoute pour discuter de vos opportunités de vous lancer en gestion locative !
