Dès la signature du bail, le locataire doit verser un dépôt de garantie. Une somme qui est conservée par le propriétaire ou le gestionnaire pendant la durée de la location. Cette réserve permet au propriétaire de disposer d’une sécurité en cas de non-paiement du loyer ou de dégradations par le locataire. Cependant, à la fin du contrat, le propriétaire doit rembourser partiellement, intégralement ou non le dépôt de garantie. Cela, si toutes les conditions du bail ont été respectées. Dans cet article, Gest’in vous énonce toutes les règles à suivre lors du congé du locataire, afin d’effectuer la restitution du dépôt de garantie.
Plan de l'article
I – Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est destiné à couvrir les impayés (loyers et/ou charges) et dégradations du locataire. C’est une somme qui peut être gardée par le gestionnaire, dans certaines conditions, à la fin de la location. Dans le cas des dégradations, le dépôt de garantie couvre les frais de réparations. De plus, il peut couvrir les frais d’entretien des équipements non réalisés, tels que la chaudière. Dans l’ensemble, le dépôt de garantie vise à inciter le locataire à remplir ses obligations en tant que locataire.
À savoir, le locataire ne peut jamais imposer au gestionnaire de compenser le ou les deux derniers mois de loyer avec le dépôt de garantie. En effet, régler son loyer à l’aide du dépôt de garantie laisserait le propriétaire sans une somme permettant de couvrir les frais en cas de dégâts dans le bien. Il se doit de régler son loyer jusqu’à la fin du bail.
II – Quels sont les montants et retenues possibles ?
Les montants du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie dans le cadre d’un bail d’habitation est différent en fonction du type de location.
En ce qui concerne la location vide, le montant exigé par le bailleur ne peut dépasser un mois de loyer, hors charges. Le montant du dépôt de garantie prévu est indiqué dans le bail. De plus, celui-ci ne peut être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement.
Pour une location meublée, le montant exigé par le bailleur peut être d’un ou deux mois maximum, hors charges. Le montant du dépôt de garantie prévu est indiqué dans le bail.
Cependant dans le cadre d’un bail mobilité le dépôt de garantie n’est pas nécessaire.
Les retenues éventuelles
Un état des lieux est réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire. Cela permet au locataire de justifier qu’il rend le logement en bon état ou non. Ceci est rendu possible grâce à une comparaison des états des lieux. Pour éviter toute retenue, le locataire se doit de prendre soin du logement et effectuer l’entretien nécessaire.
Voici différentes raisons pour laquelle le gestionnaire peut faire une retenue sur le dépôt de garantie :
- Si l’état des lieux de sortie montre des détériorations n’étant pas présentes à l’état des lieux d’entrée. Toutefois, il est important de prendre en compte la vétusté et la malfaçon éventuelle du logement. Si l’un de ces éléments est avéré, il ne peut y avoir de retenue.
- Si le locataire à des loyers et charges impayés.
- Si la taxe sur les ordures ménagères n’a pas été payée, elle peut être déduite au prorata du temps d’occupation du locataire.
- Si le bien loué est en copropriété, le gestionnaire peut conserver une partie du dépôt de garantie (20 % maximum) jusqu’à ce qu’il reçoive le décompte des charges annuelles.
En cas de dégradations importantes, si le dépôt de garantie est insuffisant, le gestionnaire a le droit de demander un complément au locataire.
III – Quels sont les délais pour restituer le dépôt de garantie ?
À la fin de la location, le bailleur dispose d’un délai pour restituer le dépôt de garantie qui varie selon l’état du bien constaté à l’état des lieux de sortie.
- Si le logement rendu est en bon état, le gestionnaire dispose d’un mois pour remettre la somme versée au moment de la signature du bail.
- Si des dégradations ont été notées dans l’état des lieux de sortie, le gestionnaire dispose alors de deux mois pour faire le nécessaire. Cela implique notamment de demander des devis auprès de sociétés de travaux ou de nettoyage pouvant pallier les dégradations et/ ou manquements du locataire.
Dans le cas d’un logement situé en copropriété, le bailleur peut conserver au maximum 20 % du dépôt de garantie, jusqu’à l’assemblée générale annuelle. En effet, l’arrêt des comptes de la copropriété a lieu en assemblée générale. La conservation d’une partie du dépôt de garantie permet de régulariser certaines charges imputables au locataire.
Le dépôt de garantie peut être restitué au locataire par chèque ou virement bancaire. En cas de vente du logement loué en cours de bail, le dépôt de garantie est transféré auprès du nouveau propriétaire.
IV – Quelles sont les sanctions si les délais ne sont pas respectés ?
Une restitution tardive du dépôt de garantie est sanctionnée. De plus, le locataire peut agir contre son bailleur si la caution ne lui est pas restituée alors qu’il bénéficie du droit à la restitution.
La restitution tardive de la caution
Si le gestionnaire ne rembourse pas la caution au locataire dans les délais prévus par la loi, le locataire peut lui faire un rappel à la loi. En effet, le locataire peut mettre en demeure le bailleur ou le gestionnaire de restituer. En parallèle, la somme initiale est majorée de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé.
Voici un exemple :
Le dépôt de garantie est restitué avec un délai de 2 mois et 5 jours de retard, le gestionnaire doit verser une indemnité de 3 fois 10%. Cela, même si le troisième mois n’a commencé que depuis 5 jours. L’indemnité de retard s’élève donc à 30% du loyer hors charges, en plus de la restitution du dépôt de garantie initial.
Dans le cas où le locataire omet de fournir sa nouvelle adresse pour le renvoi du chèque de dépôt de garantie dans le temps, il est en faute. Ainsi, il perd le droit à l’indemnité de retard.
En cas de non-restitution du dépôt de garantie
La non-restitution du dépôt de garantie doit toujours être justifiée. Généralement, la justification se fait au moyen de factures et autres justificatifs.
Si le gestionnaire ne rend pas le dépôt de garantie, alors qu’il n’y a pas de motif de retenue et qu’il laisse écouler le délai légal de restitution, le locataire peut agir. En effet, il peut procéder à des démarches, afin que son dépôt de garantie lui soit rendu.
Tout d’abord, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de lui restituer le dépôt de garantie avec des indemnités de retard, le cas échéant (voir ci-dessus). Ensuite, si la mise en demeure est inefficace, il peut entamer une conciliation.
À cette fin, il peut saisir un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, dans le cas où le litige est inférieur à 5 000€. Si le litige est d’un montant supérieur, il peut saisir directement un juge des contentieux de la protection.
Enfin, en cas d’échec de la conciliation, la dernière issue est de saisir le juge des contentieux de la protection, du tribunal judiciaire. Le locataire peut faire cela dans un délai de 3 ans, à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué.
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