Le décès d’un locataire au cours d’un bail est une situation délicate, tant sur le plan humain que juridique. Entre respecter le deuil des proches et la nécessité de gérer les aspects administratifs, la situation est délicate. Des questions complexes se posent, impactant considérablement la gestion du bien. Que prévoit la loi pour un bail d’habitation d’un logement nu ? Quelles démarches doivent être entreprises par le gestionnaire vis-à-vis des deux parties ? Faisons un petit point sur les étapes à suivre, les droits et obligations de chacun.
Plan de l'article
1 – La transmission du bail aux héritiers et aux occupants du logement
En principe, le décès du locataire n’entraîne pas automatiquement la fin du contrat de location. Selon l’article 1742 du Code civil, le bail est transmis aux héritiers du locataire. Cela signifie que les ayants droit héritent non seulement des biens, mais aussi des dettes et des obligations contractuelles.
Toutefois, il existe une particularité prévue par la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la suite) pour certains proches qui vivaient déjà dans le logement au moment du décès. C’est par exemple le cas avec le conjoint survivant, le partenaire lié par un PACS, le concubin notoire, les ascendants, descendants ou personnes à charge qui peuvent bénéficier du transfert automatique du bail. Cette disposition permet d’éviter une expulsion et d’assurer la stabilité du foyer.
2 – La situation de la personne qui vivait avec le locataire
La loi prévoit le maintien dans les lieux de la personne vivant le défunt locataire et du transfert du contrat de location si :
- le bail est en cours lors du décès (pas de préavis de départ d’une des parties)
- le logement est la résidence principale du repreneur
- le locataire décédé vivait avec un conjoint marié, un partenaire pacsé, un ou des descendant(s), ascendant(s), concubin notoire vivant avec lui depuis au moins 1 an.
Cette protection permet d’éviter qu’un veuf ou une veuve notamment se retrouve sans logement du jour au lendemain. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
De même, dans le cadre d’une colocation, le décès d’un des colocataires ne met pas fin au bail pour les autres colocataires. Ils doivent cependant être solidaires du locataire disparu en payant l’intégralité du loyer. La part du colocataire décédé peut être transférée à un nouvel occupant, sous réserve de l’accord du propriétaire.
3 – Le locataire vivait seul : résiliation du bail et restitution du logement
La famille du locataire, qu’il vivait seul ou non, doit rapidement notifier au gestionnaire ou au bailleur, le décès du locataire. Pour ce faire, ils transmettent un acte de décès. Il est important d’accompagner la famille en distinguant l’acceptation de la succession et la restitution du logement. En effet, la famille peut refuser la succession (en cas de dettes importantes par exemple, et restituer le logement. Un gestionnaire pédagogue incitera plus facilement la famille à restituer le bien et éviter des procédures longues pour le propriétaire.
Si le locataire vivait seul, le bail doit être résilié et le bien restitué. Dans ce cas, les héritiers doivent payer une indemnité d’occupation en attendant de libérer le logement. Il n’y a cependant pas de préavis à respecter.
Lorsque le logement est libéré, il est nécessaire d’établir un état des lieux de sortie, comme pour toute fin de bail. Les héritiers doivent également vider le logement des meubles et effets personnels du locataire disparu. Ce moment peut être douloureux sur le plan émotionnel, car il oblige à trier et à décider du sort des affaires du défunt.
Une fois le logement restitué, le dépôt de garantie doit être traité comme dans une fin de bail classique. Elle est rendue aux héritiers, après déduction le cas échéant, des sommes restant dues au titre des loyers impayés ou de réparations locatives.
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