Vous possédez un bien que vous souhaitez mettre en location. Toutefois, vous vous posez la question de le louer nu ou meublé. La location meublée attire souvent des locataires qui souhaitent s’installer simplement sans avoir à déménager meubles et autres électroménagers. Les étudiants, par exemple, ont tendance à privilégier ces locations qui présentent moins de contraintes en déménagement, dans une période de leur vie où ils sont assez nomades. GEST’IN vous présente les particularités de la location meublée.
Plan de l'article
Location meublée : quels meubles ?
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments qui doivent se trouver dans un bien, afin de le considérer comme meublé. Un logement sera ainsi considéré comme meublé s’il comporte au minimum le mobilier suivant :
- Literie comprenant une couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur).
De plus, le mobilier doit être conforme à sa destination. Autrement dit, il est normal qu’un lit se trouve dans une chambre et pas dans une pièce à vivre.
Au-delà de ce qui est obligatoire, il est important de réfléchir aux équipements qui sont en cohérence avec les modes de vie actuels. Ainsi, les locataires s’attendent à avoir un salon équipé d’un canapé et d’une télévision, par exemple. Ce sont des équipements non-obligatoires, mais qui seront grandement appréciés par les futurs occupants.
L’ensemble du mobilier -obligatoire ou non- devra être listé dans un inventaire détaillé avec état du mobilier. Ce document sera à joindre au contrat de location.
Il reviendra au propriétaire de remplacer ou réparer les équipements qui tombent en panne. En cas de dégradations par le locataire, il lui revient de payer pour la remise en état ou le remplacement de l’élément.
Les spécificités d’un bail, des charges et des préavis en location meublée
La durée minimale pour un bail en location meublée est d’un an renouvelable. Le renouvellement est fait par tacite reconduction toutes les années, jusqu’à ce que le locataire ou propriétaire dépose un préavis.
Dans le cas des étudiants, il est possible de conclure un bail non-renouvelable de 9 mois, afin de se caler sur la période universitaire. Le bail s’arrêtera donc automatiquement aux termes des 9 mois et le locataire devra quitter le logement.
Concernant le préavis, celui-ci est d’un mois pour le locataire et de trois mois pour le propriétaire. Dans les mêmes conditions que pour un bail de location nue, il doit délivrer congés qu’avec un motif de caractère réel et sérieux.
Le paiement des charges peut se faire sur un forfait de charge. Plutôt qu’un paiement sur provision avec régularisation annuelle, le principe du forfait peut s’appliquer. Ce forfait est déterminé sur la base d’une moyenne des dépenses réelles de charges des années précédentes. Dans les immeubles où il n’y a pas de consommable comme l’eau ou le chauffage, le forfait est plus simple à calculer. Le forfait sera augmenté en même temps que le loyer.
Si la consommation d’eau ou autre chauffage entre dans le calcul de charge, le propriétaire pourrait être pénalisé. En effet, dans le cas où le locataire consomme plus que ce qu’il a payé, il ne sera pas possible de lui demander la différence. Ainsi, le forfait de charge est moins plébiscité dans ces circonstances.
Les démarches préalables et la fiscalité
Le propriétaire bailleur d’un bien loué meublé peut être un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur meublé non-professionnel (LMNP). Pour être considéré LMP, il faut respecter deux conditions :
- enregistrer au moins 23 000€ de recettes annuelles grâce à cette activité, par l’ensemble des membres du foyer, sur l’année civile;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non-commerciaux.
Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non-professionnel.
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