En tant que propriétaire bailleur ou gestionnaire, vous devez respecter la réglementation française qui établit des critères d’habitabilité minimale pour protéger la santé de tous. Pour louer un bien, il est essentiel de proposer un logement décent, sans quoi des sanctions sont possibles. Un logement « décent » doit répondre à ces critères : une surface minimale, l’absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, ainsi qu’une performance énergétique minimale et la présence de certains équipements.
Il est donc essentiel que vous soyez informé des critères de décence en location pour les respecter. En parallèle, il est bon de savoir aussi les risques encourus en tant que bailleur et en tant que professionnel cas de logement non-décent. Gest’in vous explique tout !
Plan de l'article
Comment caractériser la décence en location ?
Définition de la décence
Un logement est considéré comme décent lorsqu’il ne présente aucun danger pour la sécurité et la santé des résidents et qu’il offre des équipements de confort minimum.
En vertu de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe les exigences et les conditions d’habitabilité d’un logement jugé décent, un propriétaire est tenu de fournir à ses locataires un logement respectant ces éléments, sous peine de sanctions.
Quels sont les logements concernés ?
Cela concerne uniquement les logements destinés à la location, les logements loués à titre de résidence principale ou à usage mixte aussi bien loués nus que meublés.
Les obligations du propriétaire
Le bailleur à l’obligation de proposer à la location un logement respectant les critères de décences définis par la législation. Le propriétaire n’a pas pour obligation de délivrer aux locataires un logement refait à neuf, mais doit pouvoir prouver l’absence de risque pour la santé des occupants.
Quels sont les critères de décence à respecter ?
Les critères de décence s’appliquent aux propriétaires et aux copropriétaires qui louent leurs logements, ainsi qu’aux locataires. Si le bien est géré par un professionnel de l’immobilier, il doit éclairer et accompagner son client bailleur dans la mise en location d’un logement décent. En cas de non respect, le bailleur comme le professionnel est tenu responsable du manquement. Voir chapitre dédié aux sanctions.
La liste des critères de décence en location
Voici les critères qui permettent de qualifier la décence ou non d’un logement.
- La surface habitable du logement doit être d’au moins de 9 m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou avoir un volume global égal ou supérieur à 20 m3.
- Le confort du locataire grâce à la présence de certains équipements (de base), c’est-à-dire disposer d’un chauffage, d’une alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées, d’une cuisine, d’une installation sanitaire à l’intérieur et d’un réseau électrique.
- La sécurité physique et la santé du locataire :
- Le logement doit être protégé contre les infiltrations en cas d’intempéries
- Les dispositifs de sécurité de retenus tels que les garde-corps des fenêtres, rambardes des escaliers doivent être en bon état
- Les revêtements, tuyauteries et autres matériaux utilisés doivent garantir la santé et la sécurité physique des locataires (pas d’angle saillant ni de matière toxique, etc.)
- Les installations d’électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être aux normes, en bon état d’usage et de fonctionnement
- Le logement doit permettre une aération suffisante et les pièces principales doivent avoir un éclairage naturel.
- L’absence d’animaux nuisibles (comme les rats) et de parasites (comme les cafards, punaises de lit, etc.)
- Les performances énergétiques doivent être minimales. La décence implique le respect des quatre obligations techniques suivantes :
- Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air,
- Les portes et fenêtres doivent présenter une étanchéité suffisante,
- Les ouvertures de pièces donnant accès sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres.
- Les cheminées doivent être équipées de trappes.
L’objectif de rénovation énergétique
A savoir : depuis le 1er janvier 2023, un logement est qualifié de décent uniquement si sa consommation d’énergie indiquée dans le DPE est inférieure ou égale à 450 kWh/m²/an en France métropolitaine. Les prochaines échéances ont été annoncées avec des exigences de plus en plus fortes. A l’horizon 2050, l’ensemble du parc immobilier français devra remplir les critères du « bâtiment basse consommation (BBC) », pour atteindre l’objectif ultime du BEPOS, le « bâtiment à énergie positive ». La rénovation énergétique constitue avant tout une formidable opportunité d’améliorer le confort intérieur des bâtiments tout en réalisant des économies d’énergie. Sur ce dernier point, la lutte menée contre les « passoires thermiques » est en cours. Plus d’informations dans cet article sur le DPE.
Les professionnels en immobilier se doivent de conseiller leurs clients investisseurs ou déjà propriétaires bailleurs dans les travaux de rénovation énergétique à prévoir.
Quels sont les risques en cas de logement non conforme ?
En France, le non-respect du principe de décence d’un logement peut entraîner des sanctions pour le professionnel de l’immobilier et le propriétaire. Il vise à garantir que les logements mis en location sont appropriés et sûrs pour l’occupation.
Les sanctions potentielles en cas de non-respect de ce principe
- Mise en demeure par le locataire :
Si le logement n’est pas conforme aux critères de décence, le locataire a le droit d’exiger par écrit au propriétaire de réaliser les réparations nécessaires pour rendre le logement habitable. Un délai raisonnable est généralement accordé pour effectuer ces réparations.
- Réduction du loyer :
Si le logement ne répond pas aux normes de décence, le locataire a la possibilité de demander au tribunal une réduction rétroactive du loyer. Le montant de la réduction sera déterminé par le tribunal en tenant compte de la gravité des manquements.
- Résiliation du bail :
Dans les situations les plus extrêmes, si le logement est particulièrement insalubre ou dangereux, le locataire a la possibilité de faire une demande de résiliation de bail devant le tribunal. Ce dernier peut décider de mettre fin au bail et d’accorder une indemnisation au locataire.
- Amendes administratives :
Les autorités locales peuvent infliger des amendes administratives au propriétaire ou au professionnel de l’immobilier en cas de logement indécent. Le montant de l’amende varie en fonction de la gravité des manquements.
- Sanctions professionnelles :
Les professionnels de l’immobilier peuvent être soumis à des sanctions professionnelles en cas de location de logements non décents. Cela peut inclure la suspension ou le retrait de leur licence professionnelle.
Risques en cas de refus des ces sanctions
Si le bailleur refuse d’effectuer les travaux nécessaires, afin de rendre le logement décent, ou bien en l’absence de réponse de sa part dans un délai de 2 mois à compter de la demande, le locataire peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP).
Le Tribunal judiciaire peut ordonner non seulement l’exécution des travaux, mais également une réduction du montant des loyers jusqu’à néant pour toute la durée pendant laquelle le logement est indécent. A défaut d’exécution des travaux par le propriétaire, le locataire peut valablement quitter le logement sans préavis.
Vous êtes professionnel de l’immobilier et faire à une situation de logement non décent vous freine dans votre développement en gestion locative. Gest’in, partenaire privilégié en gestion locative, est votre service externalisé. Nous vous garantissont une gestion de qualité pour vos clients et du temps pour vos démarches d’expansion.
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