Régime d’imposition de la location d’un bien nu : microfoncier ou réel ?

Le régime d’imposition de la location d’un bien nu

  1. Qu’est-ce que la location nue ?
    1. Définition et réglementation de la location nue
    2. Avantages et inconvénients
  2. Régime d’imposition d’une location nue : microfoncier et réel
    1. Microfoncier
    2. Réel 

La location d’un bien nu est une pratique courante dans le domaine de l’investissement immobilier. Que vous soyez propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial, la question de la fiscalité se pose inévitablement. Le régime d’imposition de la location d’un bien nu est un sujet complexe mais crucial à comprendre pour maximiser les avantages financiers de cette activité. Dans cet article Gest’in vous présente les aspects fiscaux de la location d’un bien nu. Tout en vous fournissant des informations essentielles pour les propriétaires et investisseurs.

1 – Qu’est-ce que la location nue ? 

Définition et réglementation de la location nue 

Une location nue signifie louer un bien immobilier comportant uniquement les équipements nécessaires (salle de bains, sanitaire et mobilier de cuisine). Cette location s’oppose donc à la location dite meublée.

La loi du 6 juillet 1989 encadre la location nue. Celle-ci précise notamment la durée du bail qui doit être de 3 ans minimum pour un logement nu à usage de résidence principale. L’essentiel de cette loi dans notre article dédié à la loi de juillet 1989.

Les avantages et inconvénients 

De manière générale, les propriétaires investisseurs choisissent la location nue. Cela pour les principaux avantages que sont : 

  • la durée de bail plus longue qu’une location meublée. Ce qui signifie que les vacances locatives et les recherches de nouveaux locataires sont moins récurrentes. 
  • la simplicité pour le bailleur du fait qu’il n’y a pas d’aménagement à faire pour la mise en location et ni à prendre en compte pour l’état des lieux.

Par ailleurs, il existe quelques inconvénients. Les contraintes juridiques sont plus importantes qu’une location meublée. De plus, les loyers sont davantage réglementés. Ainsi, 10 à 15% des loyers en location nue sont moins élevés qu’en location meublée. 

2. Régime d’imposition d’une location nue : microfoncier et réel

Les loyers issus de la location nue sont classés en tant que revenus fonciers. Tandis que ceux provenant d’une location meublée sont catégorisés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En fonction des revenus annuels générés par la location, le bailleur pourra bénéficier d’abattements fiscaux. Les modalités d’imposition des revenus fonciers varient en fonction du régime fiscal attribué.

On distingue deux régimes d’imposition d’une location nue : 

  • le microfoncier
  • le réel. 

Régime d’imposition d’une location nue : microfoncier 

Le régime microfoncier est un régime d’imposition simplifié pour les revenus fonciers en France. Sous ce régime, les propriétaires bailleurs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30% sur leurs revenus fonciers bruts. Cela sans avoir à justifier de leurs charges réelles. Cette déduction forfaitaire s’applique automatiquement lors de la déclaration d’impôts sur le revenu. Ainsi, les propriétaires n’ont pas besoin de tenir une comptabilité détaillée de leurs dépenses liées à la gestion de leur bien locatif.

Les propriétaires bailleurs choisissent souvent le régime microfoncier ldont les charges déductibles sont inférieures à 30% de leurs revenus fonciers bruts. Cependant, il convient de noter que même si ce régime simplifié peut être avantageux pour certains propriétaires, il peut ne pas être le plus avantageux dans tous les cas. Il est donc recommandé de comparer avec le régime réel d’Imposition pour déterminer celui qui est le plus adapté à sa situation spécifique. En outre, les revenus fonciers restent soumis aux prélèvements sociaux au taux en vigueur, en plus de l’impôt sur le revenu.

Régime d’imposition d’une location nue : réel

Le régime réel d’imposition est une option pour déclarer les revenus fonciers en France. Sous le régime réel, les propriétaires peuvent déduire leurs charges réelles, à condition de les justifier. Voici les principaux éléments à connaître sur ce régime :

Déclaration des charges réelles : Les propriétaires bailleurs peuvent déduire l’ensemble de leurs charges réelles liées à la location de leur bien immobilier. Cela comprend notamment les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gestion, les taxes foncières, etc.

Tenue d’une comptabilité précise : Pour bénéficier du régime réel, les propriétaires doivent tenir une comptabilité précise de leurs dépenses et conserver les justificatifs correspondants (factures, quittances, relevés bancaires, etc.). Il est recommandé de conserver ces documents pendant plusieurs années, car l’administration fiscale peut les demander en cas de contrôle.

Calcul du revenu foncier net imposable : Une fois les charges déduites des revenus fonciers bruts, on obtient le revenu foncier net imposable. Celui-ci est soumis à l’impôt sur le revenu. Ce revenu est également assujetti aux prélèvements sociaux au taux en vigueur.

Possibilité de report des déficits fonciers : Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers bruts, il en résulte un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Au-delà de cette limite, le déficit est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Optimisation fiscale : Le régime réel permet aux propriétaires bailleurs de mieux optimiser leur fiscalité en déduisant leurs charges réelles. Cependant, il nécessite une gestion administrative plus rigoureuse et peut être plus complexe à mettre en œuvre que le régime microfoncier.

En résumé, le régime réel d’imposition offre une plus grande souplesse et permet une déduction plus précise des charges réelles liées à la location d’un bien immobilier. Cependant, il requiert une gestion administrative rigoureuse et la conservation de justificatifs, ce qui peut être contraignant pour certains propriétaires bailleurs.

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