La gestion locative n’est pas seulement une activité récurrente pour générer des revenus stables : c’est aussi un véritable levier de valorisation d’un fonds de commerce. La valorisation d’un portefeuille de gestion locative est un processus complexe qui repose sur plusieurs critères essentiels. Que vous soyez une agence immobilière ou un mandataire indépendant, il est essentiel de comprendre comment un portefeuille de gestion bien structuré peut représenter un actif précieux, monétisable à court ou moyen terme. Il est crucial de valoriser votre fonds de commerce pour maximiser sa valeur lors de la cession.
Plan de l'article
1 – Comprendre les bases de la valorisation
La valorisation du fonds de commerce en gestion locative repose principalement sur le service de gestion fourni. En pratique, la règle courante du marché estime cette valeur à 2,5 fois le chiffre d’affaires annuel généré par la gestion locative seule.
À cela peut s’ajouter la valorisation des revenus issus de la transaction locative (mise en location), qui équivaut généralement à une année de chiffre d’affaires sur cette activité.
En moyenne, un portefeuille de gestion se revend autour de 1 000 € par lot, bien que ce chiffre puisse fluctuer selon plusieurs facteurs : montant des loyers, qualité des biens, localisation, etc.
2 – Le cas particulier des mandataires indépendants
Les agences immobilières sont traditionnellement associées à la gestion locative. Toutefois, les mandataires peuvent eux aussi développer un portefeuille de gestion valorisable.
Comment est-ce possible ? Grâce à des partenariats en gestion locative avec des sociétés dites « nourrices », comme Gest’in. Notre équipe accompagne les mandataires sur le plan administratif, comptable et juridique, leur permettant ainsi de gérer légalement un parc locatif.
Cependant, la valorisation d’un portefeuille, détenu par un agent commercial dans le cadre d’une mise en nourrice, implique des spécificités. Ces dernières doivent être anticipées avec soin, notamment dans le contrat de partenariat avec la nourrice. Ce contrat, rédigé avec l’appui d’un professionnel du droit, précise les conditions de valorisation et de revente.
3 – Les critères clés de valorisation d’un fond de commerce
Pour obtenir une valorisation cohérente et fiable de le portefeuille, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
1 – Revenu locatif
Un revenu stable et régulier est un facteur de valorisation fort. Il convient d’évaluer :
- Les loyers nets perçus annuellement,
- La prévision d’évolution de ces loyers (indexation, revalorisation…),
- Le risque de vacance locative.
2 – Qualité des biens
Des logements bien situés, entretenus et attractifs augmentent la valeur globale, ainsi il faut prendre en compte :
- La localisation (zones tendues, attractives),
- L’état du bâti, travaux récents,
- Le rendement locatif.
3 – Taux d’occupation
Un faible taux de vacance locative est un bon indicateur d’une gestion efficace et d’une bonne demande, c’est pourquoi il est important de prendre en compte :
- L’historique d’occupation,
- Le délai de relocation,
- Le taux de rotation des locataires.
4 – Historique de gestion
Un portefeuille avec peu d’impayés, peu de litiges, et des locataires satisfaits inspire confiance. Ainsi, la valorisation du portefeuille doit prendre en compte :
- Les dossiers clients à jour,
- La gestion des contentieux,
- Les retours d’expérience et les avis clients bailleurs essentiellement.
4 – Méthodes d’évaluation à connaître
Deux approches principales permettent de fixer une valeur chiffrée à votre portefeuille : le multiple de revenus et l’actualisation des flux futurs.
1 – Le multiple de revenus
C’est la méthode la plus répandue. Elle consiste à multiplier les revenus annuels nets générés par la gestion locative par un coefficient ou « multiple » qui reflète la qualité, la stabilité et la rentabilité du portefeuille.
La formule : Valeur = Revenus annuels nets x Multiple
Pour choisir le multiple, il convient d’analyser les différents facteurs :
| Critère | Impact sur le multiple |
| Taux de vacance locative faible | Augmente le multiple |
| Biens situés dans des zones tendues | Augmente le multiple |
| Historique de gestion stable et sans contentieux | Augmente le multiple |
| Revenus faibles ou instables | Diminue le multiple |
| Forte dépendance à un seul client | Diminue le multiple |
| Portefeuille difficilement transférable | Diminue le multiple |
Illustrons la formule par un exemple. Un portefeuille génère 80 000 € de chiffre d’affaires net par an. S’il est bien structuré, avec un faible taux de vacance et des biens de qualité, on peut appliquer un multiple de 2,5 à 3 :
80 000 € × 2,5 = 200 000 € (valeur estimée) ou 80 000 € × 3 = 240 000 € (valeur haute)
La méthode de multiple de revenus a pour avantage d’être simple, rapide, largement utilisée dans le secteur. De plus, les acquéreurs, les investisseurs et les experts-comptables comprennent aisément le calcul.
Cependant, la méthode ne tient pas compte des revenus futurs potentiels ni des variations à venir (augmentation de loyer, résiliation de mandats, évolution du marché). Elle s’avère approximative pour les portefeuilles complexes ou très évolutifs.
2 – L’actualisation des flux futurs (DCF)
La méthode de l’actualisation des flux futurs (DCF) repose sur la valeur actuelle des revenus futurs attendus du portefeuille, en tenant compte du temps, du risque et du coût du capital. Plus technique mais plus précise, cette méthode consiste à projeter les flux de trésorerie futurs générés par le portefeuille, puis les actualiser à une valeur présente. Elle permet d’intégrer les hausses potentielles de loyer, la vacance prévisible, les coûts de gestion, etc.
Les étapes de calcul :
1 – Projection des revenus futurs (généralement sur 5 à 10 ans)
- Loyers perçus
- Honoraires de gestion
- Commissions de location
- Vacance estimée
- Coûts de gestion
2 – Détermination du taux d’actualisation
- Ce taux reflète le risque associé au portefeuille (plus il est risqué, plus le taux est élevé).
- En gestion locative, il varie souvent entre 8 % et 15 %, selon le marché et la solidité du portefeuille.
3 – Actualisation
- Chaque flux annuel est actualisé selon la formule : Flux / (1 + taux)^nombre d’années
- La somme des flux actualisés représente la valeur actuelle nette (VAN).
Mettons en lumière la formule avec un exemple et un extrait sur 3 ans.
- Revenu net estimé :
- Année 1 : 90 000 €
- Année 2 : 92 000 €
- Année 3 : 95 000 €
- Taux d’actualisation : 10 %
Valeur actuelle nette (VAN) = 90 000 / (1+0,10)^1 + 92 000 / (1+0,10)^2 + 95 000 / (1+0,10)^3 ≈ 81 818 + 76 033 + 71 422 = 229 273 €
La méthode de l’actualisation des flux futurs est une méthode précise et personnalisée. Elle permet d’intégrer les particularités du portefeuille (croissance attendue, risques spécifiques). Les investisseurs institutionnels ou les repreneurs aguerris apprécient davantage cette deuxième méthode.
Néanmoins, cette méthode s’avère plus complexe à mettre en œuvre, nécessite des projections financières solides. Elle requiert de maîtriser le taux d’actualisation et d’avoir une bonne visibilité sur les revenus futurs.
Gest’in, nourrice en gestion locative, accompagne de nombreux professionnels en France métropolitaine et d’outre-mer dans le développement de leur activité. Notre partenariat leur permet de créer de synergies entre leurs services et surtout de valoriser leur fonds de commerce grâce à la gestion locative. Pas besoin d’être titulaire de la carte G, notre partenariat s’adresse à tous les professionnels de l’immobilier. Pour en savoir plus, Julie est votre interlocutrice.
