Zones tendues et encadrement des loyers : rétrospective 2023

Zones tendues et encadrement des loyers : rétrospective 2023

La régulation du marché locatif en France a connu en 2023 des changements significatifs, avec l’extension des zones tendues et l’instauration de l’encadrement des loyers dans de nombreuses nouvelles villes. Parmi les communes qui ont connu un reclassement au titre du zonage ABC, nous retrouvons Lyon, Biarritz et Sallanches. Ces mesures à effet immédiat impactent directement les locataires et les propriétaires. Elles modifient les règles en matière de loyers, de préavis et d’autres aspects clés de la location. 

En tant que spécialiste de la gestion locative depuis près de 20 ans, Gest’in est attentive aux évolutions légales et réglementaires. On vous explique.

Les zones tendues : Qu’est-ce que c’est ?

Les zones tendues désignent les agglomérations où la demande de logements est plus forte que l’offre disponible. Ces zones sont identifiées par le gouvernement en fonction de plusieurs critères, tels que la croissance démographique, l’emploi, et la tension sur le marché locatif. Historiquement, Paris, Marseille, et d’autres grandes villes étaient concernées. En 2023, de nombreuses nouvelles villes de toute taille ont rejoint la liste, avec des effets immédiats.

Comment savoir si un logement est situé en zone tendue ? 
Le simulateur du Service Public est fait pour cela.

Le reclassement en zone tenue : quels effets ?

Le décret du 25 août 2023 modifiant le décret du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts a élargi la liste des communes en zone tendue. Ces communes ont connu une augmentation rapide des prix de vente et de loyers pendant plusieurs années. Le décret est est une réponse apportée par le gouvernement d’Élisabeth Borne avec l’aide des préfets et élus locaux concernés.

Cette extension sans précédent a nécessité l’attention des professionnels en immobiliers et bailleurs des communes concernées. En effet, les contrats de location ont nécessité une mise en conformité avec les règles spécifiques à la requalification en zone tendue.

Ces règles s’appliquent dès le lendemain de la publication du décret

  • La fixation du loyer est encadrée. Les règles de fixation du loyer s’appliquent aux logements nus et meublés loués à usage de résidence principale du locataire. Elles s’imposent également aux baux mobilité
  • Le préavis de départ du locataire est réduit. Le locataire peut ainsi bénéficier d’un mois au lieu de trois. 
  • Une taxe s’applique aux propriétaires de logements vacants. Ceux-ci sont concernés s’ils sont des logements meublés non affectés à l’habitation principale. C’est une surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Des règles facilitant l’accès au logement voire à la propriété

Par ailleurs, le reclassement favorise le développement de logements dans les communes concernées. Ceci contribue à rééquilibrer l’économie des opérations pour les constructeurs et à élargir la demande pour certains types de logements. Par exemple, le bail réel solidaire (BRS) deviendra accessible à un plus grand nombre de personnes dans les communes maintenant en zone tendue. Ceci dans la mesure où les plafonds de prix sont ajustés en fonction de la pression foncière. Le Gouvernement poursuit cette démarche avec l’actualisation progressive des plafonds de ressources pour les personnes éligibles au BRS, élargissant ainsi son accès à un nombre accru de ménages.

En parallèle, ce reclassement offre aux ménages désireux d’acquérir des logements, au sein des communes désormais en zone tendue, la possibilité de bénéficier du nouveau prêt à taux zéro (PTZ). Celui-ci entre en vigueur à partir de début 2024. En effet, le PTZ devient ciblé spécifiquement sur les communes présentant les besoins en logements les plus pressants. Cette aide apporte ainsi un soutien aux ménages de la classe moyenne qui aspirent à investir.

Encadrement des Loyers et zones tendues : quelle différence et quel impact ?

L’encadrement des loyers vise à limiter la hausse excessive des loyers dans certaines zones. Grenoble et certaines communes de sa métropole, par exemple, sont désormais soumis à cette mesure. Contrairement aux zones tendues qui concernent davantage l’offre et la demande de logements de location, l’encadrement des loyers intervient spécifiquement sur le montant du loyer. Ainsi, les loyers dans les zones soumises à l’encadrement sont fixés en fonction de références définies par les autorités locales. 

L’encadrement des loyers a un double objectif : 

  • Il vise à protéger les locataires contre des hausses abusives, et à agir en prévention d’augmentation sur des prix déjà élevés. 
  • Il veille à ne pas léser les propriétaires en leur garantissant une certaine rentabilité.

L’encadrement des loyers comme l’élargissement des zones tendues sont des évolutions parmi d’autres auxquelles les propriétaires doivent être particulièrement attentifs. Il est fortement recommandé de consulter régulièrement le site du gouvernement pour rester informé des mises à jour et des nouvelles zones concernées. Les professionnels en immobilier sont de véritables alliés face à ces changements. Ils assurent à leurs clients la bonne application de la loi dans le cadre notamment d’un mandat de gestion.


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