#2 Le cautionnement des baux d’habitation : les aspects administratifs et cas particuliers

Reprenons la définition du cautionnement des baux d’habitation énoncée dans la première partie sur le recours à un garant, les types de cautions, ainsi que de cautionnaires.

La caution -ou le garant- s’engage par écrit à se porter caution en cas de dettes locatives. Cet acte de cautionnement précise qu’il devra régler ces dettes dont le locataire pourrait être redevable. Celles-ci peuvent être :

  • le loyer et les charges, 
  • d’éventuels intérêts en cas de paiement tardif des dettes locatives, 
  • les frais de remise en état du logement si le locataire a commis des dégradations.  

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, elle engage ses biens, revenus et son logement (s’il est propriétaire). Ces derniers pourront être saisis à la demande du propriétaire, dans le cadre d’une procédure contentieuse. 

L’étude de solvabilité de la caution

Le garant doit être choisi de manière à être une véritable garantie pour le propriétaire en cas d’impayés du locataire. Une étude de solvabilité est donc incontournable. Cette étude se base sur les pièces justificatives que le bailleurs est en droit d’exiger. 

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe une liste de pièces justificatives pouvant être demandées à un locataire dans son dossier de candidature. Ce même décret fixe également les pièces justificatives de la solvabilité du cautionnaire. 

Le garant devra présenter un ensemble de justificatifs prouvant un niveau de revenu suffisant et une situation professionnelle stable. Une personne intérimaire ou en recherche d’emploi ne pourra, par exemple, être retenue en tant que cautionnaire. 

Par ailleurs, il est possible de cumuler plusieurs garants. Ces derniers devront être tous solidaires. 

Dans ce cas, si un des garants ne présente pas assez de revenus, le bailleur peut demander un second garant. Ce deuxième pourrait également ne pas avoir assez de revenus, mais l’addition des deux garants peut représenter une solvabilité suffisante. A condition qu’ils aient tous les deux une situation professionnelle stable et pérenne. 

L’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement est obligatoire pour acter l’engagement que prend le garant envers le propriétaire pour le locataire. Sans acte de cautionnement, rien ne prouve l’engagement du cautionnaire. Ainsi, cet acte doit reprendre l’étendue des engagements pris par le garant qui doit signer le document et conserver un exemplaire. 

Depuis novembre 2018, l’acte de cautionnement n’est plus à recopier à la main. En effet, ce texte manuscrit a été abandonné pour plus de facilité. La seule signature du garant est désormais nécessaire. 

De plus, c’est un document intuitu personae, c’est-à-dire individualisé. Si un couple se porte garant, chaque personne devra signer son propre engagement de caution. Un acte de cautionnement aux noms et signé par les deux membres du couple ou deux cautionnaires n’est pas valable. 

Généralement, l’acte de caution prévoit la durée d’engagement du garant. Pour plus de précautions, il est bien de préciser une date lointaine. GEST’IN recommande le plus souvent un engagement sur le bail et deux renouvellements, c’est-à-dire neuf ans. L’engagement prend tout naturellement fin lorsque le locataire quitte le logement, après règlement de toutes les sommes dues.

Le cautionnement dans le cas particulier de la colocation 

La colocation est détaillée dans notre article dédié

Dans le cadre d’une colocation à baux multiples, chaque colocataire signe son bail en apportant un garant. 

Cela est plus complexe dans une situation de colocation avec un bail unique. Il est toujours préférable que chaque colocataire présente un ou plusieurs garants au bailleur, afin de fournir les garanties suffisantes de paiement de loyer. Ce qui est spécifique au bail unique est la solidarité des colocataires et de leurs garants. 

Pour les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014, la solidarité du colocataire qui donne congé prend fin : 

  • A l’issue de son préavis (de 1 ou 3 mois), si un nouveau locataire le remplace au sein du contrat de location. Son garant sera également libéré de son engagement.
  • S’il n’y a pas de nouveau locataire en remplacement, la solidarité du locataire parti et de son garant prennent fin 6 mois après la fin du préavis. 

L’acte de cautionnement est particulier lors d’une colocation. Le garant doit mentionner le nom du colocataire dont le départ entraînera la fin de la caution solidaire. 

GEST’IN, spécialiste de la gestion locative, accompagne les professionnels en immobilier depuis plus de 15 ans. Ne vous prenez pas la tête avec les aspects complexes de la gestion locative et travaillez en partenariat avec GEST’IN. 

En collaboration avec notre équipe, vous pourrez satisfaire toutes les demandes clients. Alors, contactez-nous et commencez la gestion dès aujourd’hui ! 

Nous contacter

Share This