Les récentes réglementations en faveur d’un parc immobilier français plus vertueux contraignent les bailleurs. En effet, ils doivent apporter des améliorations à leur bien, pour le confort des locataires et afin de ne pas subir de gel de loyer notamment. Ces travaux, selon leur importance et leur urgence, peuvent avoir lieu lorsqu’un bail est en cours. La réalisation de travaux de rénovation dans un logement loué en cours de bail est strictement encadrée par le droit français. Pour les professionnels de l’immobilier, l’enjeu n’est pas seulement de savoir si ces travaux sont autorisés, mais dans quelles conditions ils peuvent être imposés au locataire sans engager la responsabilité du bailleur ni fragiliser la relation contractuelle. Les travaux de rénovation en cours de bail sont un sujet de gestion à part entière, avec des impacts directs sur la relation client, la vacance locative future, le risque contentieux et la rentabilité du bien.
Le droit applicable repose sur un équilibre entre deux obligations fondamentales : le droit du bailleur de conserver et améliorer son bien, et le droit du locataire à une jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail. En tant que gestionnaire, Gest’in vous éclaire.
Plan de l'article
- Poser le cadre dès l’entrée en gestion
- Le principe juridique : jouissance paisible et obligation d’entretien
- Les travaux que le bailleur peut ou doit réaliser en cours de bail
- Information du locataire et conditions d’exécution
- Conséquences financières et réduction de loyer
- Travaux énergétiques et bénéfice pour le locataire
- Les travaux réalisés à l’initiative du locataire
- Gestion des litiges et appréciation judiciaire
Poser le cadre dès l’entrée en gestion
La majorité des conflits liés aux travaux trouvent leur origine bien avant leur démarrage. En pratique, un bail mal cadré ou une information insuffisante lors de l’entrée du locataire fragilisent toute intervention ultérieure. Le professionnel a tout intérêt à intégrer très tôt une lecture technique du logement, en particulier sur les postes susceptibles de générer des travaux en cours de bail : chauffage, électricité, menuiseries, ventilation.
Cette anticipation est d’autant plus stratégique que les exigences réglementaires en matière de performance énergétique se renforcent. Un logement conforme aujourd’hui peut nécessiter des travaux à court ou moyen terme. Le professionnel doit donc alerter le bailleur sur le risque d’intervention en cours de bail. Son rôle de conseiller l’amène à prévenir son client des conséquences possibles en matière de jouissance et de loyer.
Le principe juridique : jouissance paisible et obligation d’entretien
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer et maintenir un logement décent. La décence implique de ne pas laisser apparaître de risques manifestes pour la sécurité ou la santé des occupants. Cette obligation est complétée par l’article 1719 du Code civil, qui impose l’entretien du bien et la garantie de jouissance paisible.
Ce principe n’interdit pas les travaux en cours de bail. Cependant, il en constitue la limite. Tout travaux qui excède ce qui est nécessaire à l’entretien, à la conservation ou à l’amélioration raisonnable du logement est susceptible d’être contesté s’il porte une atteinte disproportionnée à l’usage normal des lieux.
Les travaux que le bailleur peut ou doit réaliser en cours de bail
Les travaux nécessaires à la conservation du logement ou à sa mise en conformité peuvent être réalisés sans l’accord du locataire. Il s’agit notamment des réparations urgentes, des travaux liés à la sécurité des installations électriques ou de gaz, ou encore des désordres rendant le logement non décent. Le locataire est tenu de laisser l’accès au logement pour ces travaux. Y compris lorsqu’ils ne peuvent être différés à la fin du bail.
Les travaux d’amélioration sont juridiquement admis, mais sous conditions strictes. Le bailleur ne dispose pas d’un droit général à transformer ou améliorer le logement en cours de bail. L’article 1724 du Code civil autorise ces travaux. Ceux-ci à condition qu’ils n’empêchent pas l’usage du bien ou qu’ils ne le rendent pas excessivement contraignant pour le locataire.
Les travaux d’amélioration énergétique, tels que l’installation d’une pompe à chaleur, l’isolation ou le remplacement d’un système de chauffage, ne bénéficient pas d’un régime dérogatoire absolu. Ils sont admis par la jurisprudence lorsqu’ils répondent à un objectif légitime et proportionné. Et ce, notamment au regard des obligations issues du diagnostic de performance énergétique, mais ils restent soumis au contrôle du juge en cas de litige.
Information du locataire et conditions d’exécution
Lorsque les travaux durent plus de 21 jours, le bailleur doit informer le locataire de leur nature et de leur durée prévisible. Cette information doit être suffisamment précise pour permettre au locataire d’anticiper les nuisances et l’organisation de son occupation. En pratique, une notification écrite est indispensable pour sécuriser la gestion du dossier.
Le bailleur ne dispose jamais d’un droit d’accès libre au logement. Les interventions doivent :
- avoir lieu à des horaires raisonnables
- ne peuvent être imposées les dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire
Toute intrusion injustifiée peut être qualifiée de trouble de jouissance, voire de violation de domicile.
Conséquences financières et réduction de loyer
Lorsque les travaux excèdent 21 jours et affectent réellement l’usage du logement, le locataire peut demander une réduction de loyer. Cette demande se fonde sur l’article 1724 du Code civil. Cette réduction n’est ni automatique ni forfaitaire. Elle dépend de la durée des travaux, de leur nature et de la partie du logement rendue temporairement inutilisable.
La jurisprudence adopte une approche concrète et casuistique. Un simple inconfort ne suffit pas, mais une perte partielle de jouissance caractérisée peut justifier une diminution proportionnelle du loyer. Pour le professionnel de l’immobilier qui réalise la gestion du bien, refuser par principe toute compensation constitue un risque juridique réel.
Travaux énergétiques et bénéfice pour le locataire
Les travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement sont de plus en plus fréquents. Notamment lorsqu’ils présentent une perspective de réduction des coûts de l’électricité. D’un point de vue juridique, cet avantage futur ne supprime pas l’obligation de limiter les nuisances immédiates.
L’argument selon lequel le locataire bénéficierait ultérieurement d’économies est parfois documenté par des acteurs spécialisés comme HelloWatt. Cet argument peut être entendu dans une logique de gestion amiable. Toutefois, il ne constitue pas en soi une justification juridique suffisante en cas de contestation. Le juge appréciera avant tout la réalité de la gêne subie pendant le bail.
Des dispositifs spécifiques encadrent strictement la participation financière du locataire aux travaux d’amélioration énergétique. Le bailleur ne peut en aucun cas exiger librement la participation du locataire. En pratique, ce mécanisme est aujourd’hui marginal et doit être manié avec une extrême prudence.
Les travaux réalisés à l’initiative du locataire
Le locataire ne peut entreprendre des travaux modifiant durablement le logement sans l’accord écrit du bailleur. À défaut, le bailleur est en droit d’exiger la remise en état en fin de bail, sans indemnisation. Même lorsque les travaux ont amélioré le logement, la jurisprudence reste majoritairement défavorable au locataire en l’absence d’autorisation préalable.
Gestion des litiges et appréciation judiciaire
En cas de litige, le juge apprécie systématiquement la proportionnalité des travaux, leur nécessité et leurs conditions d’exécution. Les décisions sont très factuelles et reposent largement sur les preuves apportées : échanges écrits, constats, durée réelle des nuisances.
Pour les professionnels de l’immobilier, la sécurisation juridique passe moins par l’affirmation de principes que par la traçabilité des décisions et la qualité de l’organisation des travaux. Un dossier bien documenté limite fortement le risque contentieux.
Le nerf d’une bonne gestion – en cas de travaux ou non – est la communication transparente et claire. Propriétaire comme locataire doivent connaître leurs droits et obligations. Le professionnel de l’immobilier doit ainsi se présenter comme véritable médiateur, en faveur d’une relation apaisée et des travaux bien gérés. Gest’in accompagne les professionnels de l’immobilier qui souhaitent doper leur business grâce à la gestion, en toute sérénité. Contactez Julie pour en savoir plus sur nos solutions.
