Au début de l’année 2026, un grand plan national a été engagé face à la crise du logement. Cette dernière est multifactorielle. En France, le nombre de constructions s’effondre drastiquement. En parallèle, les logements considérés comme des passoires thermiques menacent de disparaître du marché, si les propriétaires ne choisissent pas de rénover leur bien. Ce qui aggrave d’autant plus la pénurie locative. Ce projet de loi a débuté par un nouveau mécanisme fiscal baptisé le « dispositif Jeanbrun ». Nommé d’après le ministre de la Ville et du Logement en octobre 2025, Vincent Jeanbrun. Il s’inscrit aujourd’hui dans un projet de loi plus large nommé « Relance Logement », présenté le 24 juin 2026. Ce plan global se construit autour de trois ambitions claires : construire plus vite, rénover pour relouer et décentraliser la politique du logement. Gest’in décrypte ces évolutions en s’appuyant sur l’article 47 de la loi de finances et ce nouveau projet de loi. Laissez-vous guider pour tout comprendre.
Plan de l'article
Comprendre le dispositif Jeanbrun et ses évolutions
Le dispositif initial issu de la loi de finances pour 2026
Dans cette crise du logement, une question est centrale : comment redonner envie à de nouveaux propriétaires de se lancer dans l’investissement locatif ?
Depuis quelques années, le DPE impacte les propriétaires et leur droit de louer leur bien. Ainsi, depuis janvier 2025 les logements au DPE G ne peuvent plus être loués et en 2028 ce sera le cas pour les logements au DPE F. Cette réglementation vise à améliorer le parc immobilier français, mais elle réduit drastiquement l’offre locative actuelle. En effet, les propriétaires préfèrent vendre que de rénover.
De ce fait, l’article 47 de la loi de finances pour 2026 instaure officiellement le dispositif fiscal appelé Jeanbrun. Ce mécanisme, créé par la loi du 19 février 2026, se veut une incitation à l’investissement locatif et s’ouvre aux bailleurs particuliers depuis le 21 février 2026.
Concrètement, ce dispositif offre la possibilité d’amortir une partie du prix d’acquisition d’un logement destiné à la location. Cependant, cette location se fait dans un cadre strict qui vise à rendre les logements plus abordables. Dans ces habitations, les loyers sont donc obligatoirement encadrés par des plafonds réglementaires.
Sur le plan fiscal, l’investisseur déduit ses charges réelles en soustrayant de ses loyers les dépenses liées à la location. Le déficit foncier éventuellement généré peut ensuite s’imputer sur son revenu global. L’option pour ce dispositif s’exerce lors de la déclaration des revenus de l’année d’acquisition et demeure irrévocable.
Pour bénéficier du dispositif, le bien doit obligatoirement se situer dans un bâtiment d’habitation collectif. Le texte d’origine vise les logements neufs, en état futur d’achèvement, les constructions ou l’ancien avec travaux.
Le propriétaire s’engage alors à louer le bien nu comme résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans. Cette mise en location effective doit impérativement débuter dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. De plus, le bailleur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Enfin, il demeure interdit de louer à un membre de son foyer ou à un parent jusqu’au deuxième degré inclus.
Les évolutions du projet de loi Relance Logement
Pourquoi modifier un mécanisme fiscal à peine quatre mois après sa création ?
La version initiale s’est avérée trop restrictive pour les investisseurs.
Présenté au Conseil des ministres le 24 juin 2026, le projet de loi Relance Logement ajuste ce dispositif. Ce texte gouvernemental veut porter la production nationale à plus de 400 000 logements par an. L’ambition globale est d’atteindre deux millions de logements construits d’ici 2030. Pour y parvenir, le nouveau projet de loi prévoit trois modifications majeures du mécanisme Jeanbrun.
Premièrement, le texte abaisse le seuil de travaux obligatoires dans les logements anciens de 30 % à 20 %. Pour un bien acheté 200 000 euros, le montant requis passe ainsi de 60 000 à 40 000 euros.
Deuxièmement, le dispositif s’ouvrira désormais aux maisons individuelles dans l’ancien. Ces habitations se trouvaient initialement exclues du mécanisme d’origine, qui restait réservé seulement aux bâtiments collectifs.
Troisièmement, le texte ajoute une exigence écologique stricte pour l’obtention de cet avantage fiscal. Le logement rénové devra atteindre au moins l’étiquette D du Diagnostic de performance énergétique. De plus, le bien ne devra plus être équipé d’une chaudière utilisant une énergie fossile. Le projet de loi cible ici directement les installations fonctionnant au gaz ou au fioul.
Toutefois, ces mesures proviennent d’un projet de loi présenté au Conseil des ministres. Elles ne constituent donc pas encore des dispositions fiscales applicables ou en vigueur actuellement.
Les autres mesures phares du projet de loi Relance Logement
Au-delà de son volet fiscal, le projet de loi « Relance Logement » déploie d’autres réformes cruciales pour le secteur. L’exécutif souhaite ainsi agir de front sur plusieurs aspects de cette crise immobilière. Ces mesures visent notamment à simplifier l’urbanisme, décentraliser les décisions et adapter les règles écologiques.
- Accélérer les procédures pour construire plus vite
Au-delà des règles fiscales, ce texte s’attaque à d’autres facettes de la crise. L’objectif reste de débloquer durablement le marché.
- Remettre sur le marché les passoires énergétiques
Les conditions de location des passoires thermiques connaissent des ajustements spécifiques. La mise en location des biens concernés reste autorisée sous conditions de travaux. Le bailleur doit s’engager formellement à réaliser une rénovation énergétique.
- Décentraliser la gestion de la politique du logement
La réforme organise le transfert de certaines compétences vers les échelons locaux. Le texte élargit notamment les prérogatives des maires en matière de logement. Cette gestion de proximité adapte l’offre aux réalités de chaque territoire.
À retenir
Ce dispositif Relance Logement n’est pas encore adopté au moment où Gest’in publie cet article. Il est encore au stade de projet de loi. Les mesures présentées en Conseil des ministres font désormais l’objet de discussions au Parlement. Il ne faut donc pas modifier immédiatement vos critères de gestion ou vos simulations fiscales.
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