La solvabilité des locataires est la principale préoccupation des bailleurs. En effet, le risque d’insolvabilité d’un locataire c’est le risque de ne pas recevoir le loyer. Pour certains bailleurs, c’est le loyer qui paie l’emprunt ayant permis l’investissement locatif. Un impayé est donc encore moins souhaitable dans ce cas. C’est pourquoi, il est important d’accorder de l’importance à la vérification de la solvabilité des locataires. Cela se fait par un dossier de candidature locataire. Dans celui-ci le candidat fournit des documents qui lui permettent de prouver sa capacité à payer régulièrement son loyer. De plus, il lui permet de rassurer le propriétaire sur sa stabilité financière. Le dossier est demandé par le propriétaire bailleur ou le professionnel de l’immobilier qui assure la location et la gestion.
Dans cet article, Gest’in vous énonce les démarches à suivre pour sélectionner des locataires solvables.
Plan de l'article
I – Quels justificatifs demander pour apprécier la solvabilité des locataires ?
Pour évaluer la solvabilité d’un locataire et minimiser les risques d’impayés, il est essentiel de recueillir les documents attestant de sa situation financière.
Un bailleur ou un professionnel de l’immobilier peut demander :
- Un justificatif d’identité : Pour éviter les fraudes et s’assurer que le locataire est bien celui qu’il prétend être. Il faut demander une pièce d’identité officielle, comme un passeport ou une carte d’identité.
- Un justificatif de domicile récent : Ce document atteste de l’adresse actuelle du locataire. Cela peut être un avis d’imposition/ document du Service Public, une facture d’électricité ou de téléphone fixe.
- Les trois dernières quittances de loyer : Ces documents prouvent que le locataire a bien payé son loyer dans son précédent logement. L’historique de location d’un locataire peut offrir un aperçu précieux de sa solvabilité. Les références des anciens propriétaires peuvent indiquer si le locataire a déjà eu des problèmes de paiement de loyer ou s’il est fiable.
- Un contrat de travail ou une attestation de l’employeur : Ce document permet d’attester la stabilité de l’emploi du locataire. C’est un indicateur important de sa capacité à maintenir le paiement du loyer à long terme.
- Des justificatifs de ressources :
- Si le locataire est salarié, il lui faut fournir ses trois derniers bulletins de paie. Ces documents donnent une indication précise du revenu mensuel du locataire. Ils permettent de vérifier si les revenus sont suffisants pour couvrir le loyer et les charges.
- Si le locataire est un indépendant ou un entrepreneur, il faut demander les bilans des deux dernières années ou une attestation des ressources pour l’exercice en cours délivrés par un comptable. Celles-ci fournissent une image claire de ses revenus mensuels.
- Si le locataire est une personne retraitée, le dernier bulletin de pension est demandé., accompagné du dernier avis d’imposition ou de non-imposition, ainsi que du relevé d’informations de la caisse de retraite à laquelle le locataire est affilié.
- Le dernier avis d’imposition : Ce document donne une vision claire des revenus du candidat à la location sur une année. En compléments aux fiches de paie, l’avis d’imposition est quant à lui un document officiel délivré par l’administration fiscale. Cela permet au propriétaire de vérifier que le locataire dispose de ressources financières régulières et suffisantes pour payer le loyer.
- Une analyse des dépenses du locataire : En plus des revenus, la solvabilité locataire nécessite également une analyse de ses dépenses, notamment les dettes et charges courantes. Il faut demander au locataire un aperçu de ses dépenses mensuelles, afin d’évaluer sa gestion budgétaire.
La demande de ces documents aux locataires potentiels peut sembler fastidieuse. Toutefois, c’est une étape nécessaire pour se protéger contre les risques d’impayés et assurer la solvabilité du locataire pour une relation locative harmonieuse.
II- Vérifier la validité des documents
Il est important de confirmer l’authenticité des documents pour s’assurer que la personne est bien la bonne, que le salarié est bien en poste, et qu’il reçoit le salaire mentionné sur les fiches de paie.
DossierFacile est un service public. Il permet de s’assurer que toutes les pièces fournies sont complètes et cohérentes. La plateforme vérifie l’authenticité des avis d’imposition. De plus, le locataire sait que ses documents sont protégés grâce à un filigrane, empêchant notamment l’usurpation d’identité. DossierFacile est un service gratuit pour les locataires et les bailleurs, offrant transparence et fiabilité dès le début de la relation.
Il est également possible de vérifier la validité de l’avis d’imposition soi-même, via le site Vérif Avis, un autre service public. Il suffit de rentrer le numéro fiscal et la référence de l’avis pour vous assurer que cet avis est valable et conforme.
III – Comment calculer la capacité de loyer du locataire ?
En tant que propriétaire, il est crucial de vérifier si votre futur locataire pourra payer son loyer et honorer ses engagements. Pour ce faire, il est important d’évaluer sa solvabilité en calculant son taux d’effort locataire. Cet indicateur clé correspond à la proportion de ses revenus mensuels nets consacrée au paiement du loyer et des charges.
Voici la marche à suivre :
- Divisez le montant du loyer, charges comprises, par les revenus mensuels nets de votre candidat locataire.
- Multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage, appelé le taux d’effort.
- Comparez-le aux recommandations en vigueur. Il est généralement recommandé que le taux d’effort ne dépasse pas 30% pour une location. Au-delà, le risque d’impayés augmente.
Exemples avec un loyer de 560€/ mois charges comprises :
- Taux d’effort avec des revenus mensuels nets de 1600€
(560 / 1600) x 100 = 35%
- Taux d’effort avec des revenus mensuels nets de 1950€
(560 / 1950) x 100 = 28.7%
De façon générale, il est conseillé que les revenus du locataire soient trois fois supérieurs au loyer pour être éligible. Une éligibilité qui minimise les risques locatifs et évite les situations contentieuses.
IV – Les différentes garanties existantes
Il existe différentes garanties pour le bailleur, afin de se prémunir d’éventuels impayés.
La principale est la demande d’un garant. Cela peut être uniquement une ou deux personnes proches du locataire. Il s’engage par écrit à se porter caution en cas de dettes locatives. Cet acte de cautionnement précise qu’il devra régler les dettes dont le locataire pourrait être redevable.
La garantie loyers impayés couvre le propriétaire en cas de manquement du locataire, qui est ainsi dispensé de garant. En cas de loyers et de charges impayés, la GLI les paye au propriétaire, peu importe le motif d’impayés du locataire. La GLI couvre aussi les frais en cas de procédure de recouvrement et d’expulsion.
La garantie Visale, créée et mise en place par Action Logement. Cet acteur au service du lien emploi logement aide gratuitement les locataires en se portant caution. Ce service s’applique dans des situations précises.
En tant que partenaire Gest’in, un professionnel en immobilier garantit à son client investisseur de louer son bien à un locataire sérieux à plusieurs niveaux. Gest’in conseille et/ou veille à la qualité des dossiers locataires pour des partenaires sereins et des propriétaires rassurés.
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