La rentabilité d’un service de gestion locative : rêve ou réalité ?

Est-ce possible pour un professionnel de l’immobilier de se lancer en gestion locative et d’être rentable ? Cette question — presque existentielle — est souvent le principal frein dans le développement de ce service. Gest’in, référence en gestion locative depuis 2006, connaît bien les investissements nécessaires et les revenus générés par ce service. Au-delà de ces éléments importants à prendre en compte pour le calcul de la rentabilité, il y a l’humain qui doit mériter de l’attention. Un.e ou des gestionnaires qui accomplissent les missions inhérentes à cette activité, représentent une ressource humaine à former, manager, et le cas échéant, à remplacer. Ainsi, la question d’internaliser ou d’externaliser la gestion locative mérite de se poser. Explications. 

Comment se lancer en gestion locative ?

Une agence immobilière a le choix entre deux façons de se lancer en gestion locative.

La première possibilité est de démarrer un service de gestion en interne. Ce qui nécessite pour l’agence d’être titulaire d’une carte professionnelle Gestion (Carte G). Pour cela, elle doit souscrire à une garantie financière, une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP). Elle a également besoin d’investir dans un logiciel, de recruter de nouveaux collaborateurs et de les accompagner et de les former régulièrement. 

La seconde possibilité, c’est d’opter pour l’externalisation de la gestion. Ce qui permet de proposer ce service à ses clients, sans aucun investissement. Toute la partie juridique, administrative et comptable est gérée par la nourrice en gestion. Aucuns frais de fonctionnement ne sont à prévoir. Ce qui permet à l’agence de se concentrer sur sa relation client, tout en bénéficiant des conseils de gestionnaires experts. 

Les investissements nécessaires pour se lancer en gestion locative

Dans le cas où l’agence opte pour le développement d’un service de gestion en interne, elle doit se confronter à certains investissements initiaux et des coûts récurrents. Le coût de la carte G est incontournable, mais voici d’autres éléments à prendre en compte :

• Salaire du gestionnaire : il faut anticiper un salaire annuel pour le ou la gestionnaire. Ce salaire est d’environ de 40 000 €/ an (coût employeur). Il est important de s’assurer de prendre en compte les charges sociales et les éventuels avantages sociaux (assurances, avantages en nature, etc.) liés à l’emploi. En parallèle, un.e gestionnaire peut s’absenter lors de congés ou autres absences. La gestion ne peut attendre son retour. Par conséquent, il faut pouvoir réaliser l’ensemble les traitements comptables et administratifs quotidiens, nécessaires à l’activité de la gestion locative. C’est un métier !

• Logiciel de gestion : Ces logiciels, outils incontournables, varient en fonction de leurs fonctionnalités et de la taille de votre portefeuille. Le logiciel choisi implique une facturation sous la forme d’un abonnement mensuel ou annuel.

• Garantie financière : Une garantie financière doit être souscrite pour se prémunir contre d’éventuels litiges ou impayés. Le coût de cette garantie varie en fonction du montant des fonds détenus et des risques couverts.

En parallèle, des frais de formation, et autres frais administratifs entrent en ligne de compte. Il est important de faire une analyse détaillée des coûts spécifiques au lancement d’un service de gestion. 

Les multiples revenus générés

Les revenus issus d’un service de gestion sont multiples.

Ils ne sont pas seulement liés directement aux revenus issus du portefeuille de gestion. En réalité, les activités de transaction et de gestion jouent ensemble un rôle de vases communicants. Ce qui permet d’accroître le chiffre d’affaires de chacune de ces activités. À titre d’exemple, un portefeuille de gestion, c’est du stock pour la vente. L’agence peut ainsi augmenter son chiffre d’affaires en transaction. Proposer la gestion locative permet aussi d’offrir un service complet à ses clients investisseurs en les accompagnant après leur achat. L’agence développe ainsi son portefeuille de biens en gestion.

La particularité incontournable en gestion est que le revenu généré par cette activité est un revenu récurrent. Ce qui est un atout important pour une agence, d’autant plus quand le marché se tend, comme cela a été le cas en 2023-2024. De ce fait, la gestion locative permet de traverser les cycles de tensions du marché de façon beaucoup plus sereine. En effet, la gestion bénéficie d’une vraie résilience conjoncturelle, contrairement à la transaction qui, elle, est fragilisée pendant ces périodes.

La valorisation du fonds de commerce

Autre avantage très fort du côté financier, c’est la valorisation du fonds de commerce. La valorisation du fonds de commerce se fait principalement via un service de gestion. En effet, la gestion locative se valorise au minimum deux fois et demie le chiffre d’affaires annuel de la gestion. À cela s’ajoute la valorisation de la transaction locative qui équivaut à un an de chiffre d’affaires.

Pour simplifier, on peut considérer qu’en moyenne, on revend un parc de gestion à environ 1000 euros le lot. Il s’agit bien sûr d’une moyenne, tout dépend du niveau de loyer du parc.

Depuis le début, nous parlons des agences immobilières, mais les mandataires indépendants peuvent eux aussi développer un portefeuille de gestion. Cela leur est permis grâce à un partenariat avec une nourrice. Les mandataires peuvent donc valoriser leur fonds de commerce tout comme une agence, afin de pouvoir céder ce fonds de commerce le jour où ils cessent leur activité. Toutefois, il y a quelques spécificités techniques et juridiques supplémentaires pour la valorisation du fonds de commerce d’un agent commercial.

Un service de gestion locative en interne : est-ce le bon choix pour la rentabilité ?

L’activité de gestion locative non déléguée, c’est-à-dire gérée en interne, n’est rentable qu’à partir d’une centaine de lots. En cause, les investissements nécessaires en termes d’outils et d’équipe. Cela est sans compter le temps nécessaire au pilotage global du service, à la gestion des absences, des congés et éventuellement du turnover auquel on peut être confronté.

Il faut savoir que le coût global pour le fonctionnement de ce service en interne est d’environ de 50 000 euros par an. Ce choix de développement interne représente donc un investissement considérable et surtout non rentable les premières années. 

Un développement de manière déléguée permet quant à lui de proposer la gestion locative de façon rentable dès le premier lot. Cela est possible dans la mesure où aucun investissement n’est à faire. La nourrice en gestion apporte toute l’expertise d’une équipe et des outils incontournables et innovants Le professionnel en immobilier bénéficie également d’un gain de temps très important, ce qui lui permet de se concentrer sur sa relation client.

La solution de rentabilité immédiate et à longs termes : l’externalisation de la gestion

En tant que professionnel de la gestion, Gest’in évoque régulièrement le “pallier” des 100 lots. Celui-ci est considéré comme le minimum de lots permettant à un service de gestion locative d’être rentable.

C’est ainsi que l’externalisation — en faisant appel à une nourrice en gestion — apporte son grand intérêt : une rentabilité dès le 1^er lot, surtout lorsque le professionnel en immobilier démarre ce service au profit de ses clients. En effet,  le professionnel choisit un partenaire comme Gest’in pour externaliser les missions en gestion et il n’a pas à réaliser les investissements au départ. Il bénéficie d’une grande sérénité dans le quotidien, car il n’est pas soumis aux absences, aux congés, à la gestion du turnover et tous les aspects administratifs, juridiques et comptables. Ces derniers sont gérés par la nourrice.

Avec Gest’in, le professionnel est aussi formé et accompagné par son partenaire externe de gestion. Il a à sa disposition des gestionnaires qui sont formés régulièrement et qui sont réactifs. De plus, il a accès à toutes les informations concernant ses clients très facilement à l’aide d’un espace extranet complet, accessible 24 heures sur 24.

Il y a tout de même une organisation à prévoir en interne bien sûr, pour la gestion des mandats, des annonces, des visites et la constitution des dossiers clients. C’est un travail un tandem entre le professionnel spécialiste de son secteur et l’interlocuteur de proximité de ses clients, avec une équipe de spécialistes de la gestion en back-office.

Grâce à cette relation de partenariat, développer un portefeuille conséquent n’est donc plus une condition Sinequanone d’une rentabilité importante. Et même avec un parc de plus de 100 lots le service de gestion développé en interne reste bien moins rentable qu’en externalisant ce service. Cela est particulièrement vrai avec Gest’in qui verse à ses partenaires jusqu’à 40% de rétrocession d’honoraires de gestion avant 100 lots, et 50% à partir de 100 lots.

Gest’in propose quatre formules de partenariat. Choisissez celle qui vous correspond le mieux !

Diversifiez votre activité et soyez rentable dès le premier lot.

Julie est votre interlocutrice dédiée et se fera un plaisir d’échanger avec vous au 04 12 04 11 87 ou lors d’un rendez-vous à votre guise !