Un propriétaire peut décider de vendre un logement occupé par un locataire. C’est dans ce contexte que le bailleur doit notifier sa décision par un congé pour vente en respectant les règles qui l’encadrent. Suite à ce congé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Ce droit, encadré par la loi, permet au locataire de se porter acquéreur en priorité du bien qu’il occupe. Découvrons ensemble les aspects essentiels du congé pour vente, mais également du droit de préemption du locataire. Quel est le processus de congé pour vente du propriétaire, les conditions de l’exercice du droit de préemption locataire, les exceptions à connaître ?
Plan de l'article
Le congé pour vente du propriétaire
La vente d’un bien loué est un des motifs pour un propriétaire de délivrer congé. Ainsi, le congé pour vente est une procédure par laquelle le propriétaire informe le locataire de son intention de vendre le logement.
Le congé pour vente ne peut intervenir n’importe quand dans le bail, contrairement à un congé locataire. En effet, le congé pour vente doit être délivré avec un préavis de six mois avant la fin du bail. Il doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Cette lettre de congé doit contenir une description du bien et de ses annexes éventuelles (garage, etc.), le prix et les conditions de la vente. Elle doit également reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
En savoir plus – le congé propriétaire : quelles conditions ?
Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption est un mécanisme légal. Il offre au locataire la possibilité d’acheter en priorité le logement qu’il occupe, lorsque le propriétaire décide de le vendre.
Ce droit est encadré par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Celui-ci stipule que le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Ce dernier dispose d’un délai qui lui permet d’étudier les conditions de la vente et de prendre une décision éclairée.
Les conditions du droit de préemption locataire
À réception du congé pour vente, le locataire doit informer le propriétaire de sa volonté d’acheter le logement. Il doit faire cela dans le délai imparti de deux mois. Cette manifestation d’intention d’achat peut se faire par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
Le propriétaire a l’obligation de s’assurer que le prix de vente proposé au locataire est le même que celui proposé à tout autre acheteur potentiel. En cas de vente à des conditions plus avantageuses, le propriétaire doit en informer le locataire.
Le propriétaire doit proposer au locataire, un prix identique à celui qu’il proposerait à un acheteur externe. Si le propriétaire vend le bien à des conditions plus avantageuses après la notification du congé, il doit en informer le locataire, qui dispose alors d’un nouveau délai pour se positionner.
Les exceptions et cas particuliers où le droit de préemption ne peut s’appliquer
Le droit de préemption du locataire ne s’applique pas dans toutes les situations. Voici quelques exceptions notables.
D’une part, lorsque le bien est vendu à des parents proches. Le droit de préemption ne joue pas lorsque la vente se fait à des parents proches, jusqu’au 3ème degré inclus (par exemple, entre frères et sœurs, oncles et nièces, etc.).
D’autre part, lorsque le bien à vendre se situe dans un immeuble HLM – habitation à loyers modérés. Si le bien appartient à un organisme HLM, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.
Enfin, la commune dans laquelle se situe le bien peut également faire usage de son droit de préemption. Si la commune exerce son droit de préemption sur le bien, le locataire ne peut pas bénéficier de son propre droit de préemption.
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